Kiện đòi nhà, có cần hòa giải tại UBND?

Pháp luật đất đai không có quy định nào bắt buộc trường hợp tranh chấp về nhà ở phải trải qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện như tranh chấp đất đai.
Trong thực tiễn xét xử, đối với tranh chấp đất đai, tòa án chỉ thụ lý, giải quyết nếu các bên đương sự đã hòa giải không thành tại chính quyền cơ sở. Tuy nhiên, với tranh chấp về nhà ở có tòa thụ lý ngay, có tòa lại buộc đương sự phải tiến hành thủ tục này...
Trong đơn khởi kiện gửi đến TAND quận Bình Thạnh (TP.HCM), bà Nguyễn Thị Kim Anh trình bày: Năm 2009, bà đã mua một một căn nhà của ông bà L. với giá 3 tỉ đồng. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Bà Anh cũng đã làm thủ tục sang tên xong xuôi.

Tòa thụ lý ngay, tòa bắt về hòa giải
Sau đó, ông bà L. không giao nhà cho bà Anh như cam kết. Đòi nhà mãi không được, trở về sau một chuyến công tác nước ngoài, bà Anh thấy căn nhà mình mua có nhiều người lạ mặt đang ở trong đó. Yêu cầu những người này chuyển đi không được, bà đành khởi kiện đòi nhà và được TAND quận Bình Thạnh thụ lý.
Tương tự, bà Anh mua một căn nhà khác ở quận 7, cũng đã sang tên nhưng người bán không giao nhà như đã hẹn. Bà kiện người bán ra TAND quận 7 để đòi nhà thì tòa này không thụ lý mà ra thông báo trả lại đơn khởi kiện với lý do “không đủ điều kiện khởi kiện vì chưa có biên bản tiến hành hòa giải tại UBND phường nơi có nhà, đất tranh chấp”.

“Dư một tí cho… chắc”?
Theo tìm hiểu của chúng tôi, trong thực tiễn xét xử, đối với tranh chấp về nhà ở, phần lớn các tòa khi thụ lý đều không bắt buộc đương sự phải trải qua khâu hòa giải trước đó tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên, vẫn có một số tòa như TAND quận 7 lại làm theo hướng ngược lại.
Luật sư Nguyễn Thành Công (Đoàn Luật sư TP.HCM) kể ông từng tham gia không ít vụ tranh chấp về nhà ở mà tòa yêu cầu phải có biên bản hòa giải tại địa phương rồi mới chịu thụ lý. Khi ông thắc mắc, các tòa đều nói tranh chấp mà “có dính đến đất” (ở đây là đất ở - NV) thì cứ phải hòa giải cho an tâm.
Một thẩm phán TAND huyện Châu Đức (Bà Rịa-Vũng Tàu) cho biết thực ra trong ngành tòa án cũng chưa thống nhất quan điểm là có nhất thiết phải hòa giải tại địa phương rồi mới thụ lý đơn kiện đối với tranh chấp về nhà ở hay không. Vì vậy, có tòa vẫn yêu cầu đương sự về hòa giải cho chắc. “Dư ra một tí thì chẳng sao nhưng nếu không làm, lỡ tòa phúc thẩm có quan điểm khác rồi trả hồ sơ xử lại từ đầu thì sẽ rất mất công” - vị thẩm phán này nói thêm.

Pháp luật quy định sao?
Vậy pháp luật quy định về chuyện này ra sao, tòa án áp dụng thế nào mới đúng?
Chúng tôi đã đem vấn đề đi trao đổi với nhiều chuyên gia. Tất cả đều cho rằng với tranh chấp đất đai thì không có gì phải bàn, bởi Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ là tòa chỉ thụ lý yêu cầu khởi kiện nếu các bên đương sự đã hòa giải không thành tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có phần đất tranh chấp. Còn đối với tranh chấp về nhà ở, theo quy định tại Điều 25 BLTTDS năm 2004, vì nhà là tài sản gắn liền với đất nên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. Do pháp luật đất đai không có quy định bắt buộc trường hợp này phải trải qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện như tranh chấp đất đai nên tòa có quyền thụ lý nếu đương sự đáp ứng được các điều kiện khởi kiện khác.
Theo TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), cách hiểu trên là xuyên suốt trong pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật đất đai từ trước đến nay. Ông Tiến dẫn chứng: Từ trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, ngày 3-5-1990, liên ngành TAND Tối cao, VKSND Tối cao, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã từng ban hành Thông tư liên tịch số 04 (hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất). Thông tư này hướng dẫn rất cụ thể là tranh chấp có liên quan đến nhà thì thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. UBND chỉ giữ vai trò phối hợp cùng tòa trong việc xác minh, thu thập chứng cứ khi tòa có yêu cầu...
Đồng tình, các luật sư Đỗ Ngọc Oánh và Trần Ngọc Quý (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng khẳng định: Đối với tranh chấp về nhà ở, việc tòa bắt người dân phải qua khâu hòa giải tại chính quyền địa phương thì mới thụ lý là không đúng.

Cần hướng dẫn thống nhất
Một số chuyên gia cho rằng dù tranh chấp về nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa nhưng để xác định rõ rằng có cần buộc người dân phải tiến hành thủ tục hòa giải tại chính quyền cơ sở trước khi khởi kiện hay không thì các cơ quan có thẩm quyền phải có hướng dẫn chính thức. Có hướng dẫn thì các tòa sẽ áp dụng thống nhất, tránh trường hợp tòa này thụ lý dễ dàng, tòa kia lại “hành” dân, bắt về làm một thủ tục hình thức là hòa giải trước khi khởi kiện.

Thuộc thẩm quyền, tòa cứ thụ lý
Nguyên tắc hòa giải là nguyên tắc chung trong án dân sự, khi các bên không hòa giải được thì mới cần sự phân xử của tòa. Tuy nguyên tắc chung là vậy nhưng chúng ta không thể áp dụng bừa bãi. Cái nào luật đã có quy định rồi thì cứ làm theo luật.
Trong trường hợp tranh chấp về nhà, luật đã quy định rõ thẩm quyền thụ lý là tòa án thì tòa phải thụ lý nếu đương sự đáp ứng được các điều kiện để khởi kiện. Việc bắt đương sự phải qua khâu hòa giải tại chính quyền địa phương trước rồi mới thụ lý là không đúng.

Kiểm sát viên cao cấp VÕ VĂN THÊM, Viện Phúc thẩm 3 VKSND Tối cao

Mất công, mất sức của dân

Có thể nói nguyên nhân sâu xa dẫn đến những cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất của các tòa chính là ở quy định “khuyến khích hòa giải tại cơ sở trong các tranh chấp liên quan đến đất đai” tại Điều 136 Luật Đất đai hiện hành. Vì ý tứ khá rộng này mà người thực thi pháp luật cũng hiểu rộng thêm, tức là cứ cái gì có dính đến đất đai thì cũng phải hòa giải trước cho đảm bảo và an toàn.

Cách hiểu này làm mất công, mất sức, mất thời gian của người dân, bởi người ta thường chỉ “đáo tụng đình” khi đã không thỏa thuận được với nhau.