Kiện đòi nhà, có cần hòa giải tại UBND?

Pháp luật đất đai không có quy định nào bắt buộc trường hợp tranh chấp về nhà ở phải trải qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện như tranh chấp đất đai.
Trong thực tiễn xét xử, đối với tranh chấp đất đai, tòa án chỉ thụ lý, giải quyết nếu các bên đương sự đã hòa giải không thành tại chính quyền cơ sở. Tuy nhiên, với tranh chấp về nhà ở có tòa thụ lý ngay, có tòa lại buộc đương sự phải tiến hành thủ tục này...
Trong đơn khởi kiện gửi đến TAND quận Bình Thạnh (TP.HCM), bà Nguyễn Thị Kim Anh trình bày: Năm 2009, bà đã mua một một căn nhà của ông bà L. với giá 3 tỉ đồng. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Bà Anh cũng đã làm thủ tục sang tên xong xuôi.

Tòa thụ lý ngay, tòa bắt về hòa giải
Sau đó, ông bà L. không giao nhà cho bà Anh như cam kết. Đòi nhà mãi không được, trở về sau một chuyến công tác nước ngoài, bà Anh thấy căn nhà mình mua có nhiều người lạ mặt đang ở trong đó. Yêu cầu những người này chuyển đi không được, bà đành khởi kiện đòi nhà và được TAND quận Bình Thạnh thụ lý.
Tương tự, bà Anh mua một căn nhà khác ở quận 7, cũng đã sang tên nhưng người bán không giao nhà như đã hẹn. Bà kiện người bán ra TAND quận 7 để đòi nhà thì tòa này không thụ lý mà ra thông báo trả lại đơn khởi kiện với lý do “không đủ điều kiện khởi kiện vì chưa có biên bản tiến hành hòa giải tại UBND phường nơi có nhà, đất tranh chấp”.

“Dư một tí cho… chắc”?
Theo tìm hiểu của chúng tôi, trong thực tiễn xét xử, đối với tranh chấp về nhà ở, phần lớn các tòa khi thụ lý đều không bắt buộc đương sự phải trải qua khâu hòa giải trước đó tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên, vẫn có một số tòa như TAND quận 7 lại làm theo hướng ngược lại.
Luật sư Nguyễn Thành Công (Đoàn Luật sư TP.HCM) kể ông từng tham gia không ít vụ tranh chấp về nhà ở mà tòa yêu cầu phải có biên bản hòa giải tại địa phương rồi mới chịu thụ lý. Khi ông thắc mắc, các tòa đều nói tranh chấp mà “có dính đến đất” (ở đây là đất ở - NV) thì cứ phải hòa giải cho an tâm.
Một thẩm phán TAND huyện Châu Đức (Bà Rịa-Vũng Tàu) cho biết thực ra trong ngành tòa án cũng chưa thống nhất quan điểm là có nhất thiết phải hòa giải tại địa phương rồi mới thụ lý đơn kiện đối với tranh chấp về nhà ở hay không. Vì vậy, có tòa vẫn yêu cầu đương sự về hòa giải cho chắc. “Dư ra một tí thì chẳng sao nhưng nếu không làm, lỡ tòa phúc thẩm có quan điểm khác rồi trả hồ sơ xử lại từ đầu thì sẽ rất mất công” - vị thẩm phán này nói thêm.

Pháp luật quy định sao?
Vậy pháp luật quy định về chuyện này ra sao, tòa án áp dụng thế nào mới đúng?
Chúng tôi đã đem vấn đề đi trao đổi với nhiều chuyên gia. Tất cả đều cho rằng với tranh chấp đất đai thì không có gì phải bàn, bởi Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ là tòa chỉ thụ lý yêu cầu khởi kiện nếu các bên đương sự đã hòa giải không thành tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có phần đất tranh chấp. Còn đối với tranh chấp về nhà ở, theo quy định tại Điều 25 BLTTDS năm 2004, vì nhà là tài sản gắn liền với đất nên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. Do pháp luật đất đai không có quy định bắt buộc trường hợp này phải trải qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện như tranh chấp đất đai nên tòa có quyền thụ lý nếu đương sự đáp ứng được các điều kiện khởi kiện khác.
Theo TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), cách hiểu trên là xuyên suốt trong pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật đất đai từ trước đến nay. Ông Tiến dẫn chứng: Từ trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, ngày 3-5-1990, liên ngành TAND Tối cao, VKSND Tối cao, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã từng ban hành Thông tư liên tịch số 04 (hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất). Thông tư này hướng dẫn rất cụ thể là tranh chấp có liên quan đến nhà thì thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. UBND chỉ giữ vai trò phối hợp cùng tòa trong việc xác minh, thu thập chứng cứ khi tòa có yêu cầu...
Đồng tình, các luật sư Đỗ Ngọc Oánh và Trần Ngọc Quý (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng khẳng định: Đối với tranh chấp về nhà ở, việc tòa bắt người dân phải qua khâu hòa giải tại chính quyền địa phương thì mới thụ lý là không đúng.

Cần hướng dẫn thống nhất
Một số chuyên gia cho rằng dù tranh chấp về nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa nhưng để xác định rõ rằng có cần buộc người dân phải tiến hành thủ tục hòa giải tại chính quyền cơ sở trước khi khởi kiện hay không thì các cơ quan có thẩm quyền phải có hướng dẫn chính thức. Có hướng dẫn thì các tòa sẽ áp dụng thống nhất, tránh trường hợp tòa này thụ lý dễ dàng, tòa kia lại “hành” dân, bắt về làm một thủ tục hình thức là hòa giải trước khi khởi kiện.

Thuộc thẩm quyền, tòa cứ thụ lý
Nguyên tắc hòa giải là nguyên tắc chung trong án dân sự, khi các bên không hòa giải được thì mới cần sự phân xử của tòa. Tuy nguyên tắc chung là vậy nhưng chúng ta không thể áp dụng bừa bãi. Cái nào luật đã có quy định rồi thì cứ làm theo luật.
Trong trường hợp tranh chấp về nhà, luật đã quy định rõ thẩm quyền thụ lý là tòa án thì tòa phải thụ lý nếu đương sự đáp ứng được các điều kiện để khởi kiện. Việc bắt đương sự phải qua khâu hòa giải tại chính quyền địa phương trước rồi mới thụ lý là không đúng.

Kiểm sát viên cao cấp VÕ VĂN THÊM, Viện Phúc thẩm 3 VKSND Tối cao

Mất công, mất sức của dân

Có thể nói nguyên nhân sâu xa dẫn đến những cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất của các tòa chính là ở quy định “khuyến khích hòa giải tại cơ sở trong các tranh chấp liên quan đến đất đai” tại Điều 136 Luật Đất đai hiện hành. Vì ý tứ khá rộng này mà người thực thi pháp luật cũng hiểu rộng thêm, tức là cứ cái gì có dính đến đất đai thì cũng phải hòa giải trước cho đảm bảo và an toàn.

Cách hiểu này làm mất công, mất sức, mất thời gian của người dân, bởi người ta thường chỉ “đáo tụng đình” khi đã không thỏa thuận được với nhau.

Kiện đòi nhà đóng án phí như thế nào?

Trong một vụ án, đương sự có thể phải đóng án phí từ 200.000 đồng đến vài trăm triệu đồng tùy thuộc vào việc tòa xác định vụ án có giá ngạch hay không.

Hiện nay giữa các tòa án địa phương đang có sự không thống nhất khi tính án phí dân sự sơ thẩm trong các vụ kiện đòi lại nhà: Tòa này tính án phí theo vụ án không có giá ngạch, tòa kia lại tính theo vụ án có giá ngạch dẫn tới sự chênh lệch rất lớn trong khoản tiền bên thua kiện phải nộp.

Tháng 2-2010, bà TTM mua một căn nhà của ông NVK tại TP Nha Trang (Khánh Hòa) với giá 2 tỉ đồng. Bà M. đã làm thủ tục sang tên và được UBND TP Nha Trang cấp giấy hồng.

Mỗi tòa tính một kiểu

Do thời điểm chuyển nhượng đã gần tết nên ông K. đề nghị bà M. cho ở nhờ một thời gian, khi nào bà M. cần thì ông sẽ chuyển đi nơi khác và trả lại nhà. Tuy nhiên, đến khi bà M. yêu cầu dọn đi thì ông K. không chịu. Không còn cách nào khác, bà M. đành nộp đơn khởi kiện lên TAND TP Nha Trang để đòi lại nhà.

Xác định đây là vụ kiện đòi tài sản thuộc trường hợp không có giá ngạch, tòa yêu cầu bà M. đóng tạm ứng án phí 200.000 đồng. Gần đây, TAND TP Nha Trang đã đưa vụ kiện xử, chấp nhận yêu cầu của bà M., buộc ông K. phải trả lại căn nhà. Về án phí, tòa buộc ông K. phải chịu nộp 200.000 đồng.

Trái ngược với vụ án trên, có tòa lại xác định một vụ kiện đòi nhà tương tự là vụ kiện có giá ngạch và tính án phí theo tỉ lệ % giá trị tài sản tranh chấp.

Cụ thể, bà TM (Việt kiều Canada) mua lại nhà của gia đình bà TTL. Giao dịch đã hoàn thành nhưng gia đình bà L. không chịu giao nhà nên bị bà M. khởi kiện ra TAND tỉnh Khánh Hòa. Thụ lý, TAND tỉnh Khánh Hòa tiến hành trưng cầu giám định và xác định giá trị của căn nhà là hơn 16 tỉ đồng. Ngày 16-11, tòa đưa vụ án ra xét xử, tuyên buộc bà L. phải giao trả nhà cho bà TM. Về án phí, tòa xác định đây là vụ kiện dân sự thuộc trường hợp có giá ngạch nên buộc các đồng bị đơn phải nộp hơn 120 triệu đồng.

Xác định sao mới đúng?

Theo Pháp lệnh số 10 ngày 27-2-2009 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự không có giá ngạch là 200.000 đồng. Còn án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự có giá ngạch thấp nhất là 200.000 đồng (tài sản tranh chấp từ 4 triệu đồng trở xuống), cao nhất là 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 4 tỉ đồng (tài sản tranh chấp từ trên 4 tỉ đồng).

Pháp lệnh cũng giải thích rõ vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà yêu cầu của đương sự không phải là tiền hoặc không xác định được giá trị bằng tiền. Còn vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Theo luật sư Nguyễn Hồng Hà (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Khánh Hòa), các tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn, cho thuê là vụ án dân sự không có giá ngạch vì các đương sự căn cứ vào Điều 256 BLDS về quyền đòi tài sản để khởi kiện. Ở đây, đương sự không hề tranh chấp quyền sở hữu nhà, chỉ đòi lại tài sản của mình đang bị người khác chiếm giữ, sử dụng bất hợp pháp mà thôi.

TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên ĐH Luật TP.HCM) cũng đồng tình với quan điểm này. Theo ông, trước tình hình một số cơ quan tố tụng, trong đó có tòa án vẫn chưa thống nhất về cách tính án phí như hiện nay, các cơ quan có thẩm quyền cần có hướng dẫn chính thức cũng như tập huấn nghiệp vụ cho các cán bộ tố tụng.

Tòa, viện bất đồng Tháng 2-2010, ông H. mua một ngôi nhà ba tầng cùng mảnh đất rộng 65 m2 của bà B. tại xã Văn Lộc, Hậu Lộc (Thanh Hóa) với giá 600 triệu đồng, đã trả đủ tiền, được UBND xã Văn Lộc chứng thực. Do chưa có nhu cầu vào ở ngay, ông H. cho bà B. mượn nhà để ở tạm, thỏa thuận khi nào cần sẽ lấy lại. Sau đó, khi ông cần nhà thì bà B. không chịu giao, buộc lòng ông phải khởi kiện. Xác định vụ kiện thuộc trường hợp không có giá ngạch, TAND huyện Hậu Lộc đã yêu cầu ông H. đóng 200.000 đồng tiền tạm ứng án phí. Ngày 15-6, tòa xử sơ thẩm, tuyên buộc bà B. phải trả lại nhà đất tranh chấp cho ông H. Ngoài ra, bà B. còn phải đóng 200.000 đồng án phí. Bản án trên đã bị VKSND tỉnh Thanh Hóa kháng nghị, cho rằng tòa sơ thẩm xác định sai mức án phí mà bà B. phải đóng. Theo VKS, đây là một vụ án dân sự có giá ngạch, tài sản tranh chấp trị giá 600 triệu đồng nên án phí dân sự sơ thẩm phải là 28 triệu đồng (20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng). Không giá ngạch Căn cứ vào quy định của Pháp lệnh số 10 thì kiện đòi tài sản là vụ án dân sự không có giá ngạch. Nếu là vụ kiện tranh chấp về quyền sở hữu tài sản thì đó mới là vụ kiện dân sự có giá ngạch. Tính sai gây nhiều hậu quả Trước đây, Nghị định số 70/1997 (về án phí, lệ phí tòa án) không hướng dẫn cụ thể thế nào là vụ án dân sự có giá ngạch, vụ án dân sự không có giá ngạch. Pháp lệnh số 10 ngày 27-2-2009 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thay thế Nghị định 70 đã quy định cụ thể vấn đề trên. Tuy nhiên, nhiều nơi vẫn chưa có sự thống nhất trong cách hiểu trường hợp nào là có giá ngạch, trường hợp nào không. Theo quy định, những vụ án dân sự không có giá ngạch là “vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể”. Như vậy, có thể hiểu nếu đương sự khởi kiện mà yêu cầu của họ là đòi lại tài sản vốn thuộc quyền sở hữu, quản lý hợp pháp đang bị người khác sử dụng, chiếm giữ bất hợp pháp thì đó là vụ án dân sự không có giá ngạch. Theo tôi, TAND Tối cao cần có văn bản hướng dẫn cụ thể và tập huấn cho đội ngũ những người làm công tác xét xử để tránh sự sai sót khi xác định án phí của từng vụ án. Bởi lẽ nếu sai sót trong việc xác định án phí thì chẳng những quyền lợi chính đáng của đương sự bị xâm hại, pháp luật bị vận dụng sai mà nhiều khi còn làm thất thu tiền cho ngân sách.