Luật Đất đai năm 2003 sau gần 10 năm thực hiện đã tạo ra những bước đột phá, mang lại một diện mạo mới trong quản lý và sử dụng đất. Luật cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã thúc đẩy sử dụng tài nguyên đất ngày càng tiết kiệm và hiệu quả. Công tác quản lý nhà nước về đất đai dần đi vào kỷ cương, nền nếp. Công tác tài chính về đất và giá đất từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, tạo nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện Luật đang đặt ra không ít khó khăn, bất cập cần tiếp tục bổ sung và sửa đổi.
Tác động của Luật Đất đai năm 2003 đến phát triển kinh tế – xã hội của đất nước
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã tác động sâu rộng, tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước, thể hiện qua các mặt sau:
Đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn chính sách đất đai đã giải phóng được sức lao động, thúc đẩy phát triển thị trường hàng hóa nông nghiệp. Giá trị sản xuất nông nghiệp trên một đơn vị diện tích trồng trọt không ngừng tăng lên (năm 2004 giá trị thu nhập từ sản xuất nông nghiệp bình quân cả nước đạt 21,1 triệu đồng/ha, năm 2010 là 54,6 triệu đồng/ha, ở một số nơi đạt tới 100 – 140 triệu đồng/ha). Ngành thủy sản từng bước phát triển và trở thành một trong những ngành sản xuất chủ lực trong nông nghiệp (năm 2005 đạt 3,43 triệu tấn, trong đó nuôi trồng đạt 1,44 triệu tấn và năm 2010 tăng lên 5,13 triệu tấn, trong đó nuôi trồng đạt 2,7 triệu tấn). Quá trình tích tụ ruộng đất để tổ chức sản xuất nông nghiệp hàng hóa đã từng bước diễn ra gắn với phân công lại lao động trong nông nghiệp, nông thôn trên cơ sở phát triển kinh tế hộ gia đình, kinh tế trang trại.
Đã thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp, đô thị và dịch vụ, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng. Diện tích đất dành cho phát triển đô thị trong giai đoạn 2001 – 2010 tăng thêm 368 nghìn héc-ta, bình quân tăng 36 nghìn héc-ta/năm. Mạng lưới đô thị phân bố tương đối hợp lý trên các vùng lãnh thổ cả nước. Giai đoạn 2006 – 2010 diện tích đất các khu, cụm công nghiệp tăng gần 98 nghìn héc-ta, bình quân mỗi năm tăng 9,4 nghìn héc-ta.
Góp phần quan trọng giải quyết các vấn đề xã hội, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững. Từ đó tạo ra được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho người dân; bố trí quỹ đất hợp lý cho các khu xử lý chất thải; khuyến khích nhân dân bảo vệ rừng, trồng rừng phủ xanh diện tích đất trống, đồi núi trọc. Khuyến khích người dân đầu tư cải tạo, bồi phụ đất, giảm nguy cơ suy thoái và ô nhiễm đất nông nghiệp, bảo vệ môi trường sinh thái, phòng, chống thiên tai và biến đổi khí hậu, nâng độ che phủ rừng từ 35,2% năm 2000 lên 39,5% năm 2010.
Thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, đã từng bước được hình thành và hoạt động ngày càng minh bạch, hiệu quả hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Nhà nước đã tạo nguồn cung về đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc lập, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đẩy mạnh, tạo cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Những tồn tại, bất cập
Quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2003 còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu sau:
- Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ, hiệu quả sử dụng đất chưa cao.
Đất đai chưa thực sự được phát huy đầy đủ để trở thành nguồn lực mạnh cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất để phát triển một số khu, cụm công nghiệp, phát triển đô thị, cơ sở sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp trên đất trồng hai vụ lúa chưa được cân nhắc kỹ lưỡng; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; tỷ lệ lấp đầy các khu, cụm công nghiệp thấp. Tình trạng đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng chậm sử dụng hoặc không đưa vào sử dụng vẫn đang diễn ra khá phổ biến. Đất giao cho các nông, lâm trường quản lý, sử dụng với diện tích lớn nhưng sử dụng còn kém hiệu quả. Việc tích tụ đất nông nghiệp vẫn phổ biến ở quy mô nhỏ, diện tích đất tích tụ được chưa đủ lớn để đầu tư phát triển sản xuất hàng hóa. Nguồn thu từ đất đai tuy tăng nhưng chưa tương xứng với tiềm năng. Việc giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất còn hạn chế. Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết nguồn lợi từ đất thông qua xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư kết cấu hạ tầng; chưa bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, yếu kém.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai bộc lộ những bất cập, yếu kém, chưa ngăn chặn được tiêu cực và tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Việc quản lý đất đai sau khi nhà đầu tư đã được giao đất, cho thuê đất còn nhiều vấn đề nổi cộm. Một số chủ đầu tư dự án khi được giao đất, cho thuê đất đã sử dụng không đúng mục đích, không theo dự án được phê duyệt. Việc giao đất không đúng đối tượng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả gây bức xúc trong dư luận. Việc quản lý đất đai của các nông, lâm trường, các doanh nghiệp, Nhà nước chưa tốt, tồn tại tình trạng đất đai bị lấn chiếm, các hộ nhận khoán của doanh nghiệp tự do chuyển nhượng, mua bán; tranh chấp đất đai giữa các nông, lâm trường với các hộ dân tại địa phương kéo dài, chưa được giải quyết dứt điểm. Việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất còn không ít tiêu cực.
Trong sự phân công, tổ chức triển khai thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản lý đất đai còn chia cắt, chồng chéo hoặc có những khoảng trống giữa các bộ, ngành, như về tài chính đất đai, quản lý đất công, đất bãi bồi ven biển… Từ đó đã làm giảm hiệu lực quản lý, nguồn lực đất đai bị phân tán.
- Tình hình khiếu kiện về đất đai diễn biến phức tạp; việc giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai còn chồng chéo.
Khiếu nại, tố cáo về đất đai chiếm khoảng trên 70% tổng số các vụ việc khiếu nại, tố cáo trong cả nước. Tuy đã giảm về số lượng (năm 2005 tỷ lệ này khoảng 80%) nhưng tính chất các vụ việc khiếu nại, tố cáo về đất đai ngày càng phức tạp, khiếu nại vượt cấp, đông người ở địa phương có chiều hướng tăng lên, nhất là ở các địa phương có nhiều dự án thu hồi đất để xây dựng nhà ở thương mại, tiềm ẩn sự mất ổn định ở một số vùng, đặc biệt là ở các thành phố lớn, các đô thị.
Cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo còn phức tạp về thẩm quyền giải quyết cũng như trình tự giải quyết, thậm chí còn gây phiền hà cho công dân. Thời hiệu, thời hạn giải quyết khiếu nại đều không phù hợp với thực tiễn nên khó thực hiện. Quy định của Luật Đất đai và Luật Khiếu nại, tố cáo còn chưa thống nhất về thẩm quyền giải quyết khiếu nại về đất đai dẫn đến tình trạng nhiều cơ quan nhận đơn, chuyển đơn lòng vòng và giải quyết không dứt điểm.
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn nhiều bất cập lớn, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài thời hạn giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có các dự án, công trình trọng điểm của Nhà nước, làm tăng chi phí đầu vào của quá trình sản xuất, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
Một số kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
1- Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, là nguồn lực to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Để đáp ứng yêu cầu mới đặt ra trong Nghị quyết, Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011), Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2011 – 2012 được thông qua tại Đại hội XI của Đảng, các quan điểm chỉ đạo đối với chính sách, pháp luật về đất đai cần thể hiện trên những nét lớn sau đây:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch để xác định mục đích sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật.
- Nhà nước giao đất ổn định lâu dài và cho thuê đất có thời hạn cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch và chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật. Nhà nước không chấp nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai.
- Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.
- Việc đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phải bảo đảm ổn định chính trị – xã hội, huy động tốt nhất nguồn lực từ đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế để phát triển đất nước; bảo đảm cho thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu cơ; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; sử dụng hiệu quả các cộng cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện.
- Nâng cao năng lực quản lý đất đai bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu quả. Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin hiện đại; đẩy mạnh cải cách hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai; phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai.
- Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của Nhà nước, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân và toàn dân trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Bảo đảm sự quản lý nhà nước thống nhất của Trung ương; đồng thời phân cấp phù hợp cho địa phương, có chế tài xử lý nghiêm các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai. Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai.
2 – Trên cơ sở tình hình thực tiễn, những yêu cầu đặt ra trong phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn từ nay đến năm 2020 và những quan điểm chỉ đạo nêu trên, chính sách, pháp luật đất đai cần tiếp tục hoàn thiện với định hướng sau:
- Tiếp tục nghiên cứu, thảo luận để làm rõ cơ sở lý luận về chế độ sở hữu đất đai.
Khẳng định nhất quán đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; do vậy, cần xem xét thêm việc quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước như Bộ luật Dân sự năm 2005. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu, quy định và bảo đảm việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất; bảo đảm cho Nhà nước chủ động trong khai thác, sử dụng tài nguyên đất đai phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhất là việc thu hồi đất để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
- Chính sách giao đất nông nghiệp.
Không đặt vấn đề chia lại ruộng đất đã giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng được thực hiện theo quy định tại Nghị định số64/CP ngày 27-9-1993 của Chính phủ mà nên gia hạn tiếp nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Đây cũng là chủ trương nhất quán của Đảng, Nhà nước. Thực tế quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời gian qua cho thấy, một bộ phận nông dân đã chuyển sang sản xuất phi nông nghiệp, tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm dần qua các năm và theo Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2011 – 2020, tỷ lệ lao động nông nghiệp sẽ tiếp tục giảm(1). Việc chia lại ruộng đất để giải quyết nhu cầu đất nông nghiệp đối với người lao động nông nghiệp không còn là vấn đề bức xúc như giai đoạn trước đây. Để bảo đảm đất sản xuất cho lao động nông nghiệp chưa có đất hoặc có nhu cầu sử dụng nhiều đất hơn, các địa phương sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp vận động các hộ gia đình, cá nhân không còn lao động trực tiếp sản xuất nông nghiệp tự nguyện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc trả lại đất đã được giao để có quỹ đất giải quyết cho người lao động nông nghiệp thiếu đất; việc thực hiện biện pháp này kết hợp với quá trình “dồn điền, đổi thửa”, xây dựng nông thôn mới và phải bảo đảm sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư và người có đất. Đồng thời, Nhà nước có chính sách phân bố lại lao động, dân cư giữa các vùng trong cả nước; phát triển ngành nghề, giải quyết việc làm cho các hộ thiếu đất; có cơ chế để địa phương tạo quỹ đất dự trữ giải quyết trong các trường hợp cần thiết.
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất đặc biệt được Nhà nước giao cho nông dân để sản xuất, lao động và được hưởng thành quả, bảo đảm cuộc sống nên cần có thời hạn sử dụng đất để những người mới sinh, người có nhu cầu đất sản xuất có tư liệu đất đai để sản xuất. Tuy nhiên, cần mở rộng thời hạn sử dụng đất để người nông dân gắn bó hơn với đồng ruộng, yên tâm đầu tư sản xuất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời cũng phù hợp với tập quán và mong muốn của người sử dụng đất. Việc kéo dài thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm sẽ khắc phục được sự bất bình đẳng giữa thời hạn sử dụng đất của nông dân với doanh nghiệp (kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh nông nghiệp với thời hạn 50 năm, tối đa là 70 năm). Việc mở rộng thời hạn sử dụng đất không làm mất quyền định đoạt của Nhà nước, người sử dụng đất vẫn phải sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch và chấp hành quyết định thu hồi đất khi Nhà nước cần sử dụng đất đó vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Cần quy định nâng hạn mức nhận chuyển quyền để bảo đảm việc tích tụ đất nông nghiệp luôn trong tầm kiểm soát, phù hợp với tốc độ chuyển dịch cơ cấu lao động nông nghiệp nhưng cần mở rộng hạn mức này. Việc mở rộng hạn mức sẽ làm cho đất được sử dụng hiệu quả hơn, tận dụng lao động nông nghiệp tại chỗ ở nông thôn, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, hình thành vùng sản xuất lớn, đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Tuy nhiên, để việc sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế việc tích tụ đất nông nghiệp vì mục đích đầu cơ, Nhà nước sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết.
- Bổ sung quyền của người sử dụng đất.
Trong thời gian qua, đã phát sinh một số vấn đề mới khi thế chấp bằng quyền sử dụng đất và về quyền của nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể:
Về quyền thế chấp: Pháp luật về đất đai quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, do nguồn vốn của các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam còn hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu vốn của các nhà đầu tư, đặc biệt là các dự án có quy mô lớn nên phát sinh nhu cầu được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn.
Về quyền của nhà đầu tư nước ngoài: Theo quy định của pháp luật về đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Luật Đầu tư năm 2005 đã thay thế Luật Đầu tư nước ngoài năm 2000 và Luật Khuyến khích đầu tư trong nước năm 1998 nên một số quy định của Luật Đất đai (2003) không còn phù hợp với Luật Đầu tư (2005); mặt khác, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), chúng ta cam kết từng bước tạo một sân chơi bình đẳng giữa các doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp nước ngoài.
Từ thực tế trên, cần nghiên cứu bổ sung quyền được thế chấp tại các ngân hàng ở nước ngoài và mở rộng, bình đẳng các quyền của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài. Tuy vậy, nội dung này cần được thực hiện theo một lộ trình chặt chẽ phù hợp với cam kết của Việt Nam khi gia nhập WTO và phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc tham gia và phù hợp với Luật Đầu tư (2005) đã được Quốc hội ban hành.
Giá đất do Nhà nước quy định, bao gồm: khung giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể của từng thửa đất. Nhìn chung, chính sách về giá đất không ngừng được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, tạo chuyển biến lớn trong quản lý nhà nước về đất đai, phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế – xã hội, là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người thuộc diện thu hồi đất đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất.
Tuy nhiên, khung giá các loại đất do Chính phủ quy định luôn không theo kịp biến động của thị trường, bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá đất nên giá đất trong bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là ở các đô thị lớn, vẫn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng khoảng 30% – 60%)(2), gây thất thoát cho ngân sách nhà nước, gia tăng khiếu kiện trong nhân dân. Mặt khác, do phải ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 01-01 hằng năm mà giá đất năm sau thường cao hơn năm trước nên gây khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng do người dân trì hoãn việc bàn giao mặt bằng với kỳ vọng năm sau tiền bồi thường sẽ cao hơn. Nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành; chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường; số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế… dẫn đến việc định giá cụ thể chưa đáp ứng yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều ở các địa phương.
Từ thực tế nêu trên, cần đổi mới đối với giá đất do Nhà nước quy định như sau:
Chính phủ không nên quy định khung giá mà quy định các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và giám sát việc thi hành. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, quyết định giá đất theo cơ chế thị trường nhằm phát huy tính linh hoạt, sát với thị trường và tinh thần trách nhiệm của cấp địa phương.
Giao ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất của địa phương theo hướng chi tiết, sát thị trường và làm căn cứ để xác định các khoản thu, chi tài chính về đất đai. Khi thị trường có biến động lớn, ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện điều chỉnh cả bảng giá hoặc từng mức giá đất cụ thể trong bảng giá đã công bố.
Có cơ chế hiệu quả để giám sát việc thực hiện quản lý nhà nước về giá đất, nhất là việc hình thành bảng giá đất và thực thi bảng giá. Hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường, giá cả đất đai, thường xuyên cập nhật, điều chỉnh để phục vụ có hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước về thị trường, giá cả bất động sản.
Nhanh chóng kiện toàn hệ thống cơ quan định giá đất chuyên nghiệp của Nhà nước để thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với giá đất, thực hiện nhiệm vụ định giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường… Có chính sách phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về tư vấn giá đất và nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá bất động sản.
- Đẩy mạnh công tác tạo nguồn lực từ đất đai.
Việc tạo nguồn lực từ đất đai hiện nay chủ yếu mới chỉ thực hiện thông qua việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và các loại thuế. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước từ năm 2002 đến năm 2010 khoảng 300 nghìn tỉ đồng. Tuy nhiên, nguồn thu từ đất chưa tương xứng với tiềm năng (năm 2010 mới đạt 11,21% tổng thu ngân sách). Để tạo nguồn lực từ đất đai một cách hiệu quả, cần tập trung chỉ đạo, đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh; Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất “sạch”, đầu tư công trình kết cầu hạ tầng, công trình phục vụ lợi ích công cộng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Khi xây dựng các tuyến đường giao thông, chỉnh trang đô thị phải mở rộng quy hoạch cả phần đất xây dựng công trình công cộng và phần đất hai bên đường, vùng phụ cận để thực hiện đồng bộ, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này và hỗ trợ người thuộc diện thu hồi đất; đồng thời ưu tiên cho đối tượng này được giao đất hoặc mua nhà trên vị trí đất bên đường, vùng phụ cận công trình công cộng theo quy định của pháp luật. Di dời các cơ sở sản xuất, các đơn vị sự nghiệp tập trung đông người tại các đô thị sang các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu quy hoạch để khai thác lợi thế của đất, hạn chế ô nhiễm môi trường, giảm ách tắc giao thông và ưu tiên dành quỹ đất cho phát triển thương mại, dịch vụ ở những nơi có lợi thế.
- Cải cách thủ tục hành chính và nâng cao năng lực quản lý đất đai.
Thực hiện lồng ghép thủ tục về đất đai với các thủ tục về đầu tư; sửa đổi Luật Đất đai theo hướng chỉ quy định các nguyên tắc chung trong việc thực hiện thủ tục hành chính và phân cấp việc quy định về trình tự, thủ tục gắn với trách nhiệm giải quyết cho phù hợp với điều kiện cụ thể và từng giai đoạn, phù hợp với chủ trương cải cách hành chính. Nâng cao năng lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai, trong đó chú ý việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực cán bộ địa chính. Kiện toàn tổ chức phát triển quỹ đất, nghiên cứu để từng bước chuyển tổ chức này thành doanh nghiệp hoạt động dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được tổ chức theo hướng chỉ có một cấp nhưng có các chi nhánh, trước mắt thực hiện đối với khu vực đô thị. Ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai theo hướng hiện đại, phục vụ đa mục tiêu; chuyển dần sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai.
Chính sách đất đai là vấn đề hệ trọng của đất nước, việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải được xem xét một cách kỹ lưỡng, thận trọng để vừa bảo đảm ổn định xã hội, vừa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước./.
———————————————-
———————————————-
(1) Tỷ lệ lao động nông nghiệp năm 1993 chiếm 73,5% tổng lao động xã hội, năm 2003: 59%, năm 2010: 48%, dự kiến vào năm 2020 chỉ còn 30% – 35%
(2) Giá đất trong bảng giá đất của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 81 triệu đồng/m2 (mức cao nhất trong cả nước và là mức tối đa trong khung giá các loại đất của Chính phủ), trong khi giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cùng vị trí ở hai thành phố này là trên 400 triệu đồng/m2, thậm chí còn cao hơn
Nguồn: TẠP CHÍ CỘNG SẢN ĐIỆN TỬ
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét