Đăng ký bất động sản tại Việt Nam – các vấn đề lý luận và thực tiễn

1. Tổng quan

1.1. Sự cần thiết của việc đăng ký quyền

Thông tin và bảo đảm thực hiện quyền. Đăng ký, theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội. Cũng theo nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chế định đăng ký được xây dựng trong luật của các nước.

Điều kiện cần để một quyền chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực thi bằng sức mạnh của công lực là nó phải được xã hội biết đến. Các quyền có thể rất đa dạng về chủng loại, tính chất, giá trị, thứ tự ưu tiên…; bởi vậy, việc quyền được nhận dạng đầy đủ thông qua sự mô tả theo một bộ tiêu chí nào đó sẽ có tác dụng làm rõ thông tin về sự hiện hữu của quyền, qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo đảm thực hiện quyền trong quan hệ xã hội.   

1.2. Xác định ý nghĩa của việc tổ chức đăng ký

Lý thuyết. Trong điều kiện chủ thể sử dụng dịch vụ đăng ký với mong muốn quyền của mình được thừa nhận và bảo vệ, thì hệ thống đăng ký tốt nhất phải bảo đảm được các tiêu chí sau đây.

Thứ nhất, nó cho phép nhận dạng tài sản một cách chính xác, cũng như làm rõ nội dung của quyền đối với tài sản đó. Sổ đăng ký có những mô tả bằng câu chữ và nếu cần, cả bằng bản vẽ cho phép phân biệt rạch ròi tài sản đăng ký cũng như quyền được đăng ký với bất kỳ tài sản nào, quyền nào khác.  

Thứ hai, nó cho phép khẳng định sự hiện hữu không thể tranh cãi của quyền, đặc biệt về chủ thể và nội dung của quyền. Nói khác đi, việc đăng ký có tác dụng tạo ra chứng cứ chính thức và tuyệt đối về quyền, hay khác đi nữa, đăng ký có tác dụng tạo lập quyền. Tất nhiên, muốn đạt được điều này, thì việc đăng ký phải được tiến hành trên cơ sở kết quả thẩm định tích cực và đáng tin cậy được nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện theo một trình tự chặt chẽ, cho phép tránh được rủi ro đăng ký nhầm một quyền không tồn tại hoặc đăng ký quyền cho một người không phải là chủ thể đích thực của quyền.

Thực tế. Mong muốn xây dựng hệ thống đăng ký hiệu quả nhất về phương diện bảo vệ quyền chủ thể và sự bình ổn, trật tự trong cuộc sống dân sự, nhưng không phải nhà chức trách nào cũng có đầy đủ điều kiện để đạt được mục tiêu đó, nhất là các điều kiện khách quan. Quá trình tìm kiếm giải pháp khả thi cho các vấn đề đặt ra đã dẫn đến sự hình thành và phát triển nhiều mô hình đa dạng. Tiêu biểu nhất là hai mô hình: đăng ký xác lập quyền và đăng ký để đối kháng quyền với người thứ ba.      

1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản tiêu biểu

Đăng ký xác lập quyền. Trong hệ thống đăng ký xác lập quyền, chính việc ghi nhận quyền trên sổ sách đăng ký có tác dụng tạo ra quyền. Do tính chất, ý nghĩa quyết định của việc đăng ký đối với sự hiện hữu của quyền trong tay một chủ thể, các yêu cầu đăng ký quyền, như đã nói, phải được thẩm tra một cách chặt chẽ để tránh rủi ro đăng ký quyền cho người không có quyền.

Tất nhiên, trong trường hợp yêu cầu đăng ký không có đủ các căn cứ để có thể được đáp ứng thuận lợi, thì cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký phải từ chối tiến hành đăng ký. Trái lại, một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký là không chính xác và gây thiệt hại cho mình, thì phải chứng minh điều đó trong khuôn khổ một vụ khiếu kiện yêu cầu cải chính sổ địa bạ, một loại khiếu kiện rất phức tạp và khó khăn. Tuy nhiên, nếu không thành công trong việc cải chính sổ đăng ký, người thực sự có quyền mà không có lỗi trong việc để cho quyền được đăng ký cho người khác sẽ có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường thiệt hại.    

Theo đúng logic của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là toà án¹. Chỉ có người này, cơ quan này mới có quyền khẳng định rằng một giao dịch hoặc một sự kiện nào đó có thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Hệ thống đăng ký để đối kháng quyền với người thứ ba. Hệ thống đăng ký này được xây dựng trong điều kiện việc xác lập quyền được ghi nhận dựa vào các căn cứ trong luật chung, như hợp đồng, thừa kế, xác lập theo thời hiệu… Việc đăng ký không có tác dụng tạo ra quyền, mà chỉ có tác dụng thông tin cho người thứ ba về sự hiện hữu theo giả thiết của một quyền đã được tạo lập trước đó.

Với ý nghĩa pháp lý được xác định như thế cho việc đăng ký, thì nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập (do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện pháp lý) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó. Một người bán nhà cho một người khác và hợp đồng mua bán không được đăng ký; quyền sở hữu nhà trong trường hợp này vẫn được chuyển cho người mua theo đúng hợp đồng; nhưng việc chuyển quyền đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên mua và bán; đối với người thứ ba, nhà vẫn thuộc về người bán².    

Trong điều kiện việc đăng ký chỉ mang ý nghĩa thông tin để đối kháng với người thứ ba, việc chứng minh sự hiện hữu của quyền được thực hiện theo luật chung về chứng cứ. Nếu dựa vào các điểm mốc là những vụ chuyển giao quyền đã được đăng ký, thì tư tưởng chủ đạo là: việc chuyển giao một quyền được đăng ký, bởi vì việc chuyển giao trước đó cũng đã được đăng ký; người được chuyển giao được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng được thừa nhận có quyền. Logic của hệ thống đòi hỏi trong trường hợp có tranh chấp về sự tồn tại xác thực của quyền, người ta phải đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó. Nếu kết quả thẩm định cũng chưa thuyết phục, thì lại phải tiếp tục đi ngược thời gian cho đến thời điểm mà tài sản được tạo ra, hoặc khi tài sản được công nhận thuộc về một người do xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu³.  

Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản. Chẳng hạn, trong trường hợp có hai người cùng một lúc tự xưng là chủ nợ có bảo đảm bằng quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận thế chấp) đối với cùng một tài sản, thì người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thực hiện quyền của mình. Bởi vậy, chính người nào có quyền sẽ tự động nhận thấy lợi ích của việc đăng ký quyền đó một cách nhanh nhất có thể được, nhằm giành ưu thế trong việc cạnh tranh. 

Đăng ký suy đoán quyền. Dung hoà giữa hai hệ thống đó là hệ thống đăng ký có tác dụng suy đoán tích cực: việc đăng ký không làm cho quyền trở nên không thể tranh cãi, nhưng ít nhất nó cho phép tuyên bố rằng một mặt, quyền được đăng ký được cho là có thật và mặt khác, người được đăng ký với tư cách chủ thể quyền được coi là người thực sự có quyền; tất cả điều đó được thừa nhận cho đến khi có ai đó trình ra được bằng chứng ngược lại. Hệ thống đăng ký suy đoán quyền đẩy hết trách nhiệm trong chứng minh cho nguyên đơn. Hệ thống đăng ký bất động sản ở Alsace-Lorraine là ví dụ tiêu biểu cho giải pháp này⁴.   

2. Đăng ký bất động sản ở Việt Nam  

Đăng ký phục vụ quản lý. Theo một quan niệm thống trị trong xã hội hành chính hoá, quyền chủ thể không phát sinh từ cuộc sống dân sự mà được luật pháp, nghĩa là Nhà nước, tạo ra và trao cho chủ thể. Bởi vậy, việc đăng ký quyền trước hết được coi là một hoạt động giao tiếp chính thức giữa người tự xưng là có quyền và Nhà nước nhằm giúp nhà chức trách nhận dạng người có quyền, từ đó có thái độ ứng xử thích hợp trong quá trình can thiệp vào các mối quan hệ giữa người này và các chủ thể khác liên quan đến quyền được đăng ký. Đó trước hết là công việc của nhà chức trách công trong khuôn khổ công tác quản lý đối với xã hội: nhà chức trách thực hiện công việc với mục tiêu nắm bắt thông tin cần thiết liên quan đến tình hình tài sản trong tay dân cư nhằm phục vụ cho việc xây dựng và thực hiện chính sách quản trị quốc gia.    

Đăng ký phục vụ quản lý. Theo một quan niệm thống trị trong xã hội hành chính hoá, quyền chủ thể không phát sinh từ cuộc sống dân sự mà được luật pháp, nghĩa là Nhà nước, tạo ra và trao cho chủ thể. Bởi vậy, việc đăng ký quyền trước hết được coi là một hoạt động giao tiếp chính thức giữa người tự xưng là có quyền và Nhà nước nhằm giúp nhà chức trách nhận dạng người có quyền, từ đó có thái độ ứng xử thích hợp trong quá trình can thiệp vào các mối quan hệ giữa người này và các chủ thể khác liên quan đến quyền được đăng ký. Đó trước hết là công việc của nhà chức trách công trong khuôn khổ công tác quản lý đối với xã hội: nhà chức trách thực hiện công việc với mục tiêu nắm bắt thông tin cần thiết liên quan đến tình hình tài sản trong tay dân cư nhằm phục vụ cho việc xây dựng và thực hiện chính sách quản trị quốc gia.    

Không đối kháng cũng không xác lập quyền. Người làm luật, khi xây dựng các quy tắc tạo thành chế độ pháp lý về đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng, không đặt thẳng và trả lời thẳng câu hỏi liệu đối tượng đăng ký, tức là quyền đó và người đăng ký, là một quyền có thật và người đăng ký thực sự là người có quyền. Đơn giản, coi việc đăng ký là một phần của hoạt động quản lý nhà nước, người làm luật thừa nhận cho người đăng ký một số lợi thế trong việc thực hiện quyền được đăng ký trong quá trình giao dịch, đặc biệt là trong các giao dịch mà cơ quan nhà nước có đóng một vai trò chính thức nhất định⁵. Trong chừng mực nào đó, sự thừa nhận này được xem như là phần thưởng đối với người đã có thái độ hợp tác tích cực trong việc thực thi pháp luật thông qua hành vi đăng ký tài sản.      

Nói cách khác, Nhà nước không cam kết, như trong hệ thống Torrens hay hệ thống Đức, về việc bảo đảm rằng một mặt, người đăng ký được thừa nhận là người có quyền một cách không thể tranh cãi; mặt khác, bất kỳ ai có quyền, nhưng vì lý do gì đó không phải là lỗi của mình mà quyền của mình không được đăng ký cho mình, lại được đăng ký cho người khác, thì sẽ được Nhà nước bồi thường thoả đáng.

Nhà nước cũng không nói thẳng rằng mình không có khả năng tạo ra quyền tuyệt đối và do đó, việc đăng ký chỉ mang ý nghĩa thông tin và đối kháng với người thứ ba. Đó có lẽ bởi vì Nhà nước không muốn xuất hiện trước dân trong một diện mạo yếm thế. Dẫu sao, Nhà nước cũng là chủ sở hữu đất đai và là người quyết định có giao hay không giao, có cho thuê hay không cho thuê đối với đất. Trên nguyên tắc, quyết định giao đất hay cho thuê đất của Nhà nước là căn cứ duy nhất tạo ra quyền sử dụng đất. Bởi vậy, nếu nói rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất chỉ có ý nghĩa thông tin, Nhà nước mặc nhiên phủ nhận tư cách chủ sở hữu đất của mình.

Đáng nói nữa là Nhà nước không trao cho người đăng ký bất kỳ lợi thế nào rõ ràng trong trường hợp có tranh chấp về quyền đối với tài sản được đăng ký, tương tự như trong hệ thống đăng ký Alsace-Lorraine. Không có một quy định chính thức nào trong luật viết nói rằng người đăng ký được suy đoán là người có quyền và ai phản đối thì phải chứng minh được điều ngược lại⁶.        

Hệ thống đăng ký manh mún. Phục vụ việc quản lý nhà nước, trong điều kiện sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng tỏ ra yếu kém do nhiều nguyên nhân, việc đăng ký bất động sản đã từng chẳng khác một chiếc bánh bị chia thành nhiều phần thuộc về nhiều người, mạnh ai nấy hưởng. Đơn giản, dưới sự thôi thúc của việc tìm kiếm, thoả mãn lợi ích, tự nhiên hình thành xu hướng cơ quan nào được giao quản lý lĩnh vực nào, thì tìm cách thiết lập và củng cố quyền hạn của mình đối với việc quản lý các tài sản gắn với lĩnh vực đó.

Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT); còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Đối với người có quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà, cơ chế phân công này khiến người ta phải tách một bất động sản trên thực tế là một thể thống nhất thành hai tài sản được theo dõi bằng hai bộ hồ sơ độc lập.

Trước sự đòi hỏi của xã hội, các cơ quan có liên quan đã phải ngồi lại đi đến thống nhất việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ ngày 01/08/2009, theo một điều khoản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản⁷, và giao việc đăng ký cho Bộ TNMT. Tuy nhiên, việc “thống nhất một giấy” chỉ mới giải quyết được tình trạng cát cứ giữa các cơ quan trong việc tổ chức đăng ký. Bản thân hệ thống đăng ký được xây dựng dựa theo hệ thống phân cấp hành chính vẫn khiến cho việc đăng ký bị manh mún ở góc nhìn của người dân.

Trong khung cảnh của luật hiện hành, hệ thống quản lý đất đai được tổ chức theo khuôn mẫu quản lý hành chính công. Bộ TNMT được xác định là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất, có các cơ quan thuộc quyền, theo thứ tự tôn ti, là Sở TNMT ở cấp tỉnh và Phòng TNMT ở cấp huyện.

Thẩm quyền đăng ký được xác định tuỳ theo người đăng ký quyền sử dụng đất là pháp nhân hay cá nhân⁸: pháp nhân đăng ký ở cấp tỉnh, còn cá nhân, trừ người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không mua nhà ở gắn liền với đất ở, đăng ký ở cấp huyện.     

Không khó để chỉ ra một khuyết tật rất cơ bản của giải pháp đăng ký trong luật hiện hành: trong điều kiện cơ quan có thẩm quyền cấp chứng nhận được xác định tuỳ theo thân phận của chủ sở hữu, mỗi khi thân phận ấy thay đổi do hiệu lực của một vụ chuyển dịch, thì có khả năng cơ quan có thẩm quyền cấp chứng nhận cũng phải thay đổi. Chẳng hạn, nếu bất động sản thuộc về một cá nhân được chuyển cho một tổ chức, thì việc cấp chứng nhận quyền sở hữu (bao gồm cả việc đăng ký) phải được chuyển từ cấp huyện lên cấp tỉnh; ngược lại, khi một tổ chức chuyển quyền sở hữu bất động sản cho một cá nhân, thì việc đăng ký và cấp chứng nhận phải được chuyển từ cấp tỉnh xuống cấp huyện.

Vả lại, khó có thể giải thích một cách thấu đáo tại sao hệ thống cơ quan nghiệp vụ đăng ký lại được tổ chức theo mô hình cấp trên - cấp dưới và tại sao lại giao cho cấp tỉnh đăng ký cho những chủ thể loại này, cấp huyện đăng ký cho những chủ thể loại khác. Trong logic tổ chức bộ máy hành chính được chấp nhận ở Việt Nam từ bao nhiêu năm nay, thì đối với công việc có cùng tính chất, cấp trên được giao các công việc có quy mô và tầm quan trọng, tính chất phức tạp lớn hơn so với cấp dưới. Nếu theo logic đó, thì việc đăng ký quyền cho pháp nhân, người nước ngoài vượt quá khả năng đảm đương của cấp huyện. Nhưng tại sao lại như thế thì chẳng ai nói được.    

Suy cho cùng, sự phân cấp, dựa trên sự phân biệt giữa pháp nhân và cá nhân, trong việc thực hiện cùng một quyền dân sự, không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể được thiết lập trong luật cơ bản. Sự phân cấp dựa trên sự phân biệt giữa người Việt Nam và người nước ngoài trong việc thực hiện cùng một quyền, về phần mình, sẽ không phù hợp với các yêu cầu hoàn thiện pháp luật trong khung cảnh hội nhập và mở cửa.

3. Hướng hoàn thiện hệ thống đăng ký

3.1. Tổ chức lại hệ thống đăng ký

Lựa chọn đăng ký hành chính. Đăng ký mà thuộc chức năng của nhà chức trách tư pháp chỉ có thể là đăng ký xác lập quyền. Trong điều kiện toà án là chỗ dựa cuối cùng của xã hội trong trường hợp có tranh chấp, xung đột, thì việc toà án đăng ký quyền cũng hàm nghĩa rằng toà án đã chính thức thừa nhận tư cách chủ thể quyền cho người đăng ký và bác bỏ tất cả những yêu cầu ngược lại. 

Có vẻ như người làm luật Việt Nam đang bị giằng xé giữa những mong muốn mâu thuẫn nhau: một mặt, việc đăng ký bất động sản nên có tác dụng xác lập quyền và thiết lập chứng cứ không thể tranh cãi về quyền; nhưng mặt khác, việc đăng ký nên thuộc chức năng của cơ quan hành chính. Về mặt lý thuyết, vẫn có thể hình dung việc đăng ký xác lập quyền được giao cho cơ quan hành chính, theo kinh nghiệm của Úc, như trong trường hợp nhà nước phân phối đất đai chưa được khai phá cho từng người dân, từ đó, có điều kiện kiểm soát sự ra đời và lưu thông của quyền sở hữu. Nhưng khả năng này không thể xảy ra ở Việt Nam: phần lớn đất đai ở các thị tứ đã được chiếm giữ, khai thác từ nhiều trăm năm qua và có lịch sử pháp lý phức tạp. Nếu dùng hệ thống đăng ký để sàng lọc và thừa nhận quyền không thể tranh cãi cho người này, người kia, Nhà nước có nguy cơ đương đầu với cả một trào lưu phản ứng xã hội bất lợi.   

Dẫu sao, việc thừa nhận chức năng đăng ký cho cơ quan hành chính phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Nhà nước, thông qua bộ máy quản lý đất đai, tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất; bởi vậy, bộ máy quản lý đất đai có khả năng theo dõi việc xác lập và lưu thông của quyền sử dụng đất.    

Tính độc lập của hệ thống đăng ký so với hệ thống quản lý hành chính theo lãnh thổ. Phải coi đăng ký là hoạt động chuyên nghiệp của viên chức nhà nước, một loại dịch vụ của nhà chức trách công nhằm phục vụ cho việc thực hiện một nhóm quyền dân sự cùng loại. Mà nếu vậy, thì không lý do gì lại thiết lập sự phân biệt cơ quan đăng ký theo cấp hành chính như hiện nay: trong điều kiện hệ thống pháp luật được xây dựng dựa trên nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể, không có cách nào lý giải việc một chủ thể phải thực hiện quyền dân sự ở một cấp hành chính nào đó, trong khi một chủ thể khác phải thực hiện đúng quyền đó ở một cấp hành chính cao hơn. 

Gỉả sử mô hình văn phòng đăng ký bất động sản độc lập với hệ thống hành chính công được chấp nhận. Các văn phòng đăng ký nên được xây dựng theo quản hạt; trong phạm vi quản hạt, văn phòng đăng ký đảm nhận chức năng đăng ký cho tất cả các bất động sản, tất cả các chủ thể. Tất nhiên, nhà chức trách hành chính có thể thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với mạng lưới văn phòng đăng ký. Song, hệ thống này chỉ nên được giao các chức năng điều hoà, phối hợp, giám sát... chứ không trực tiếp thực hiện việc đăng ký.    

3.2. Xác định ý nghĩa của việc đăng ký

Chọn đăng ký có tác dụng suy đoán quyền và đăng lý đối kháng quyền. Không thể xây dựng chế độ đăng ký xác lập quyền, nhưng người làm luật cũng không nên chỉ bằng lòng với hệ thống đăng ký đối kháng, bởi điều đó hoàn toàn không hợp với tư thế của người duy nhất có quyền sở hữu đất và do đó, có quyền tạo ra quyền sử dụng đất trao cho các chủ thể khác, thông qua việc giao hoặc cho thuê đất.  

Trong khung cảnh của luật thực định, ít nhất cũng có thể quy định chính thức rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập sự suy đoán pháp lý về quyền cho người có tên trên giấy đó và người nào bác bỏ điều này thì phải chứng minh trong khuôn khổ một án kiện trước toà án. Một quy định như thế có tác dụng hạn chế những vụ kiện tiến hành tuỳ thích, chỉ nhằm mục đích phá rối cuộc sống đang bình yên của người khác.

Nhưng tất nhiên, để xứng đáng được hưởng sự suy đoán đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được cấp dựa vào kết quả thẩm định đáng tin cậy đối với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai. Nói rõ hơn, cần hoàn thiện bộ máy đăng ký bất động sản về phương diện cơ sở vật chất và đặc biệt là con người: các văn phòng đăng ký phải được trang bị các phương tiện hiện đại cho phép lập; các nhân viên tác nghiệp phải được đào tạo bài bản, tác phong chuyên nghiệp, mẫn cán và trong sạch. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống công chứng với đội ngũ công chứng viên tinh thông về chuyên môn, nghiệp vụ, đủ sức đảm nhận chức năng sàng lọc trước khi giới thiệu cho cơ quan đăng ký các hồ sơ đăng ký được, nhằm giảm thiểu rủi ro tranh chấp về quyền sau khi việc đăng ký đã hoàn tất.

Trong trường hợp việc đăng ký được thực hiện chung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, nên thừa nhận hiệu lực suy đoán quyền cả đối với đất và nhà, bởi thông thường, khi đó, người đăng ký quyền sử dụng đất cũng đồng thời là người đăng ký quyền sở hữu nhà⁹.      

Riêng trong trường hợp việc đăng ký chỉ được thực hiện đối với nhà và trong điều kiện người đăng ký không có quyền sử dụng đất, thừa nhận tác dụng đối kháng của việc đăng ký quyền đối với người thứ ba là giải pháp tốt nhất. Lý do chủ yếu là khác với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà không do Nhà nước tạo ra mà phát sinh từ chính cuộc sống dân sự. Việc chứng minh quyền này, trong khung cảnh hệ thống đăng ký hành chính, chỉ có thể được thực hiện theo luật chung về chứng cứ.

(1) Như ở Đức: M. Fromont và A. Rieg, Introduction au droit allemand, T. III, Cujas, Paris, 1991, tr. 165 và kế tiếp. Ở Úc, hệ thống đăng ký Torrens, có tác dụng xác lập quyền, là một phần của bộ máy hành chính công, chứ không thuộc Toà án. Thế nhưng, đó là vì tất cả các đăng ký ban đầu đều có nguồn gốc từ việc Nhà nước tiến hành phân phối hành chính đất đai vô chủ (nghĩa là thuộc sở hữu nhà nước) cho tư nhân  để khai thác.

(2) Tuy nhiên, luật của Pháp, áp dụng hệ thống đăng ký này, nói rằng nếu người thứ ba biết hoặc buộc phải biết rằng giao dịch đã được xác lập, thì việc chuyển quyền sở hữu cũng có hiệu lực đối với họ, dù hợp đồng mua bán không được đăng ký: P. Malaurie và L. Aynès, Droit civil. Les biens. La publicité foncière, Cujas, Paris, 1999, tr. 382. (3)
Trên thực tế, không có trường hợp nào mà việc dựng lại lịch sử của một bất động sản được thực hiện hoàn hảo theo cách này. Đến lúc nào đó, người ta không còn biết đi đâu, làm gì, để chứng minh, do sự việc đã bị xoá sạch dấu vết.      

(4) Ph. Simler và Ph. Delebecque, Droit civil. Les sûretés. La publicité foncière, Dalloz, Paris, 2009, tr. 731.  

(5) Theo Luật Nhà ở, Điều 16 khoản 1, “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật”. Luật Đất đai có những cam kết mạnh mẽ hơn với quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tuy nhiên, cũng chính người làm luật, tại điều 136 khoản 1 Luật Đất đai lại nói “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”. Chính điều luật sau này có tác dụng phủ nhận giá trị tuyệt đối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về phương diện chứng cứ. 

(6) Theo một số ý kiến, hiện có hẳn một xu hướng của Toà án thừa nhận rằng người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được suy đoán là người có quyền và không bị buộc phải chứng minh trước về quyền của mình trong trường hợp có tranh chấp. Tuy nhiên, ngay trong trường hợp xu hướng này có thật, thì đó cũng chỉ là một xu hướng thực tế và không vững chắc trong khung cảnh của luật thực định: nếu Toà án yêu cầu người có giấy chứng nhận chứng minh quyền của mình, thì người này không thể từ chối bằng cách dẫn một điều luật nào đó.  

(7) Xem Điều 4 của Luật, sửa đổi các điều khoản liên quan của Luật Đất đai.

(8) Thực ra, người làm luật đất đai, khi đề cập đến các chủ thể của quyền sử dụng đất, đã dùng từ “tổ chức”, thay vì pháp nhân, để chỉ những người sử dụng đất không phải là cá nhân hay hộ gia đình. Suy cho cùng, không thể hình dung khả năng một tổ chức nào đó có một quyền sử dụng đất định giá được bằng tiền mà lại không có tư cách chủ thể theo pháp luật dân sự để có thể xác lập giao dịch liên quan đến quyền đó.   

(9) Trong luật La Mã có quy tắc superficies solo cedit tạm được hiểu là quy tắc cho phép quyền sở hữu đất thu hút quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất. Với quy tắc này, người có quyền sở hữu đất được suy đoán là chủ sở hữu của các tài sản có trên đất đó. Thông thường, các nước thừa nhận quy tắc này chỉ thiết lập sự suy đoán giản đơn về quyền sở hữu, nghĩa là chủ sở hữu đất được cho là có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn với đất, đến khi có ai chứng minh được điều ngược lại. Ví dụ điển hình là luật của Pháp: F. Terré và Ph.Simler, sđd, số 243 và kế tiếp. Một số nước, như Nhật, Italia, không thừa nhận quy tắc này: Travaux de l’Association Henri Capitant, Journées vietnamiennes. La propriété, LGDJ, Paris, 2006, tr. 161 và 162.

Nguồn: Tạp chí nghiên cứu lập pháp

MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1. Ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản: thông tin về quyền hoặc tạo ra quyền

Việc thực hiện một quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻ khi tất cả mọi người đều tôn trọng quyền đó. Muốn được mọi người tôn trọng, điều kiện cần là quyền đó phải được mọi người biết đến. Theo quan niệm truyền thống, đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại của một quyền đối với một bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể của quyền thực hiện quyền ấy trong mối quan hệ với tất cả mọi người.

Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản và nói riêng là đăng ký bất động sản, có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao dịch, mà là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản (1): quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua…

Trong điều kiện bản thân việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vấn đề đặt ra là, giao dịch ấy có mối quan hệ gì với cuộc sống pháp lý của quyền được đăng ký, cụ thể là đối với việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của quyền đó. Các hệ thống pháp luật giải quyết vấn đề theo một trong hai cách: 

Hoặc, luật thừa nhận quyền được xác lập do hiệu lực của các giao dịch (mua bán, trao đổi…) hoặc các sự kiện pháp lý (thừa kế, hết thời hiệu…) hình thành trong khuôn khổ cuộc sống dân sự, việc đăng ký là một giao dịch đặc thù, mang tính chất thủ tục hành chính và chỉ có tác dụng thông tin, công bố công khai cho người thứ ba về sự tồn tại của quyền đã được xác lập đó.

Hoặc, luật xác định rằng chính việc đăng ký có tác dụng trực tiếp xác lập quyền. Trong trường hợp quyền được tạo ra, thì cho đến ngày đăng ký, quyền không tồn tại về mặt pháp lý. Trong trường hợp quyền đang tồn tại, thuộc về một người và nay được chuyển giao cho người khác, thì việc đăng ký có tác dụng xác nhận sự chuyển giao quyền từ người chuyển giao sang người nhận chuyển giao.

Tuỳ theo cách giải quyết vấn đề, các hệ thống pháp luật tổ chức và xác định cách vận hành bộ máy đăng ký cũng như hệ quả pháp lý của sự vận hành đó một cách thích ứng. Điều đó tạo ra sự khác biệt giữa các hệ thống.

2. Các hệ thống đăng ký tiêu biểu

Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba

Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc (2): 1. Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết; 2. Giao dịch không đăng ký thì coi như không được ai biết; 3. Các suy đoán này là không thể đảo ngược. Thực ra, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba; còn đối với hai bên trong giao dịch, việc này không cần thiết và các nguyên tắc vừa nêu cũng không được áp dụng đối với các bên giao dịch: các bên tất nhiên biết rõ mình đã làm gì và phải chịu trách nhiệm về việc mình làm.

Hệ thống này dựa trên sự phân biệt giữa giá trị của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện được coi là căn cứ xác lập quyền và giá trị của thủ tục đăng ký quyền. Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện ấy trong mối quan hệ giữa những người tham gia giao dịch. Một người bán nhà cho người khác và hợp đồng mua bán không được đăng ký. Quyền sở hữu nhà vẫn được chuyển cho người mua theo đúng hợp đồng; nhưng việc chuyển quyền đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa bên mua và bán; đối với người thứ ba, nhà vẫn thuộc về người bán (3) .    

Hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba không thể được sử dụng để trực tiếp chứng minh sự tồn tại của quyền. Đơn giản, việc chuyển giao một quyền được đăng ký, bởi vì việc chuyển giao trước đó cũng đã được đăng ký; người được chuyển giao được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng được thừa nhận có quyền. Bởi vậy, trong trường hợp có tranh chấp về sự tồn tại của quyền, người ta phải đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó. Thậm chí, về mặt lý thuyết, việc chứng minh phải được thực hiện bằng cách đi ngược thời gian cho đến khi gặp lại thời điểm mà tài sản được tạo ra hoặc khi tài sản được công nhận thuộc về một người do xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (4) .  

Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản: trong trường hợp có hai người cùng một lúc tự xưng là chủ nợ có bảo đảm bằng quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận thế chấp) đối với cùng một tài sản, thì người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thực hiện quyền của mình.   

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền

Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, có tác dụng tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền; đăng ký là điều kiện đủ. Việc đăng ký thiết lập bằng chứng về sự tồn tại của quyền và bằng chứng này không thể bị đánh đổ bằng một án kiện, trừ một số trường hợp cá biệt.

Hệ thống đăng ký để xác lập quyền đòi hỏi cơ chế kiểm tra chặt chẽ cho phép ngăn chặn việc đăng ký quyền cho người không có quyền. Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức. Trong mọi trường hợp, người được hưởng phải làm đơn xin đăng ký kèm theo các tài liệu chứng minh việc xác lập quyền cho mình. Cơ quan đăng ký từ chối tiến hành đăng ký nếu các điều kiện cần không tồn tại hoặc không có đủ. Điều đó có nghĩa, trong điều kiện không có tranh chấp, cơ quan đăng ký phải thẩm định, đánh giá chất lượng pháp lý của giao dịch hoặc sự kiện có tác dụng xác lập quyền, theo các quy tắc của luật nội dung, trước khi quyết định tiến hành hay không tiến hành đăng ký quyền đó.

Khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký là không chính xác và gây thiệt hại cho mình, thì phải chứng minh điều đó trong khuôn khổ vụ khiếu kiện yêu cầu cải chính sổ địa bạ, một loại khiếu kiện rất phức tạp và khó khăn.  

Theo đúng logic của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là toà án (5) .

3. Quy định của pháp luật Việt Nam

Có một thời, Việt Nam áp dụng chế độ đăng ký nhằm xác lập quyền. Đó là thời kỳ của Sắc lệnh điền thổ ngày 21.7.1925 (6). Theo Điều 362 của Sắc lệnh, bằng khoán điền thổ (titre foncier) là bằng chứng duy nhất và tuyệt đối về quyền sở hữu đất và người đứng tên trên bằng khoán là chủ sở hữu được pháp luật thừa nhận một cách không thể đảo ngược. Không loại trừ khả năng cơ quan quản lý điền thổ phạm sai lầm và đăng ký quyền sở hữu đất cho người thực ra không phải là chủ sở hữu. Trong trường hợp này, người bị thiệt hại chỉ có quyền kiện cơ quan đăng ký bất động sản để yêu cầu bồi thường; còn quyền sở hữu đất vẫn thuộc về người có tên trong sổ đăng ký (Điều 364, 412, 413).

Được áp dụng trong thời gian không dài lắm, nhưng các quy định của Sắc lệnh điền thổ có vẻ được người Việt Nam tiếp nhận với thái độ rất tích cực. Bởi vậy, sau khi hệ thống pháp luật thuộc địa bị huỷ bỏ, các tư tưởng chủ đạo của chế độ này vẫn tiếp tục được gìn giữ trong dân cư. Điều đó giải thích sự quan tâm với thái độ tin tưởng của một bộ phận lớn dân cư đối với tác dụng bảo đảm của thủ tục đăng ký nhà đất: việc hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên và nhận “giấy hồng”, “sổ đỏ” tạo sự an toàn cho quyền sở hữu trong khung cảnh tiềm ẩn các nguy cơ tranh chấp, xung đột pháp lý. 

Thực ra, sự tin tưởng vào giá trị chứng minh của giấy hồng, sổ đỏ chỉ mang ý nghĩa tâm lý, bởi luật Việt Nam hiện hành chưa có giải pháp chính thức dứt khoát cho vấn đề quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền. Nói rõ hơn, luật hiện hành chưa quy định chính thức thừa nhận giá trị chứng minh của việc đăng ký bất động sản đối với các quyền được đăng ký.

Có thể hiểu được sự do dự của người làm luật. Việc thừa nhận giá trị chứng minh chính thức và tuyệt đối hoặc gần như tuyệt đối của các giấy chứng nhận nhà, đất chỉ tỏ ra hợp lý và công bằng, khi hoạt động của cơ quan đăng ký bảo đảm được tính chính xác, khách quan: đăng ký quyền sở hữu cho một người không phải là chủ sở hữu tài sản đồng nghĩa với việc tước quyền sở hữu của chủ sở hữu đích thực.

Nhưng cũnh chính sự do dự đó đã khiến vai trò của hệ thống đăng ký bất động sản hiện hành đối với việc xác lập, công nhận các quyền đối với bất động sản trở nên mập mờ. Điều đó gây không ít khó khăn cho hoạt động áp dụng pháp luật.   

3.1. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền với đất có vẻ như không có mối liên hệ theo quy tắc “superficies solo cedit” nổi tiếng của Luật La Mã (7). Bởi vậy, về phương diện xác lập quyền, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các bất động sản gắn liền với đất có xu hướng xây dựng các mối quan hệ riêng với hệ thống đăng ký.   

3.1.1. Quan hệ giữa đăng ký quyền sử dụng đất và xác lập quyền sử dụng đất

Khung cảnh pháp lý: Trong logic của cơ chế xác lập ban đầu đối với quyền sử dụng đất được xây dựng trong Luật Đất đai hiện hành, thì vấn đề ý nghĩa của việc đăng ký quyền sử dụng đất đáng lý ra phải được giải quyết gọn nhẹ. Có thể hình dung:

1. Do hiệu lực của việc ngưng áp dụng không điều kiện pháp luật của các chế độ cũ mà khi hệ thống pháp luật mới được thi hành, không ai, trừ nhà nước, có quyền đối với đất. Chính nhà nước là người trao quyền sử dụng đất cho chủ thể nào đó của quan hệ pháp luật, thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất. Các giao dịch giao đất hoặc cho thuê đất, về phần mình, được đăng ký vào sổ địa chính và sau khi thủ tục đăng ký hoàn tất, người được giao đất hoặc người thuê đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Việc chuyển quyền sử dụng đất, dù theo hợp đồng hay bằng con đường thừa kế, đều được đặt dưới sự kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai và cũng phải được đăng ký vào sổ địa chính. Việc đăng ký bao gồm việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người sử dụng đất trước đó và việc cấp giấy chứng nhận mới cho người nhận chuyển nhượng.     

Trong các điều kiện ấy, hoàn toàn có cơ sở để thiết lập quy tắc theo đó, quyền sử dụng đất được xác lập bằng việc đăng ký vào sổ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là bằng chứng duy nhất và không thể tranh cãi về quyền sử dụng đất của người được cấp giấy.

Tuy nhiên, luật Việt Nam tỏ ra chưa sẵn sàng để tiếp nhận giải pháp này. Như đã biết, chế định quyền sử dụng đất chỉ mới được xây dựng trong luật Việt Nam hiện đại, trong khi phần lớn đất đai có thể khai thác được đã được các chủ thể của quan hệ pháp luật chiếm giữ từ rất lâu. Dưới các nền pháp luật trước đây, các vụ chiếm giữ ấy có thể có hoặc không có căn cứ hợp pháp. Việc áp dụng hệ thống pháp luật đất đai mới làm phát sinh vấn đề hợp thức hoá các trường hợp chiếm giữ này theo những điều kiện do pháp luật mới quy định. Những người chiếm giữ đất mà có đủ các điều kiện, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhưng cho đến khi việc hợp thức hoá cho kết quả thuận lợi, người chiếm giữ đất được tiếp tục sử dụng đất.

Ta nói rằng, người sử dụng đất mà chưa được chính thức hoá quyền của mình trong quan hệ với nhà nước là người có quyền sử dụng đất tiềm năng. Người có quyền sử dụng đất tiềm năng được thừa nhận có một số quyền của người sử dụng đất hợp pháp; thậm chí, trong một vài trường hợp (như khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nợ vay), còn được đồng hoá với người sử dụng đất hợp pháp. Tư cách người có quyền sử dụng đất tiềm năng chỉ được thừa nhận mặc nhiên trong thời kỳ áp dụng Luật Đất đai năm 1993, được chính thức ghi nhận về mặt pháp lý tại Luật Đất đai năm 2003 (Điều 50).   

   Mặt khác, không loại trừ khả năng việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất của người chiếm giữ đất được thực hiện với sự nhầm lẫn và quyền sử dụng đất đã được đăng ký cho người không có đủ điều kiện do pháp luật quy định. Luật hiện hành thừa nhận rằng, người bị thiệt hại do việc thừa nhận sai lầm quyền sử dụng đất cho người khác có quyền kiện ra toà án để yêu cầu bảo vệ các quyền và lợi ích bị xâm hại của mình. Trên thực tế, người bị thiệt hại thường đồng thời là người có quyền sử dụng đất tiềm năng.

Bằng chứng ngoại tư pháp về quyền sử dụng đất: Thực tiễn giao dịch ngoại tư pháp có xu hướng coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như là bằng chứng chính thức và thuyết phục về quyền sử dụng đất. Mỗi khi cần thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, người xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ được thừa nhận là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Tuy nhiên, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là loại người duy nhất được thừa nhận có quyền sử dụng đất. Như đã nói, người sử dụng đất tiềm năng cũng có các quyền của người sử dụng đất hợp pháp. Quyền sử dụng đất tiềm năng, về phần mình, được chứng minh bằng các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 50 Luật Đất đai. Dẫu sao, tình trạng sử dụng đất tiềm năng chỉ có tính chất tạm thời, đến một lúc nào đó, người có quyền sử dụng đất tiềm năng phải trở thành người có quyền sử dụng đất chính thức bằng cách hoàn thành các thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (8).     

Bằng chứng về quyền sử dụng đất trong trường hợp có tranh chấp: Một khi có tranh chấp, thì phải phân biệt tuỳ theo đã có hay chưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Trường hợp chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa là quyền sử dụng đất chưa bao giờ được đăng ký theo hệ thống mới, thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân và Bộ Tài nguyên và môi trường (Luật Đất đai, Điều 136 khoản 2). Hệ thống đăng ký không đóng vai trò gì trong quá trình giải quyết tranh chấp. Thế nhưng, khi tranh chấp ngã ngũ và quyền sử dụng đất được thừa nhận cho một người, thì việc tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất cho người đó. Thông thường, khi đã qua hai cấp giải quyết tranh chấp, quyền sử dụng đất được thừa nhận một cách dứt khoát cho người có tên trong sổ đăng ký. Trong khung cảnh của Điều 136 Luật Đất đai, có vẻ như người không thoả mãn đối với quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan hành chính có quyền kiện ra toà án. Tuy nhiên, trên thực tế, toà án hầu như không thụ lý án kiện phát sinh trong trường hợp này. Điều đó có nghĩa rằng, việc đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp này thiết lập bằng chứng chính thức về quyền sử dụng đất cho người có tên trong sổ đăng ký (9).    

2. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1, Điều 136 Luật Đất đai, trong trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà một bên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất tranh chấp, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về toà án. Tất nhiên, khi giải quyết tranh chấp, toà án phải xem lại tính hợp pháp của các căn cứ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song, có vẻ như toà án chỉ tiến hành xem xét lại căn cứ của việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trình được các bằng chứng thuyết phục về quyền của mình. Điều đó có nghĩa, mỗi khi bị kiện thì tạm thời, bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn nghĩa vụ chứng minh (10). Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc nhiên có tác dụng suy đoán rằng, người có giấy chứng nhận là người có quyền sử dụng đất và người nào không thừa nhận điều đó thì phải chứng minh.     

Xu hướng: Nói chung, quyền sử dụng đất tiềm năng, với tất cả sự mập mờ mang tính lịch sử của nó, đã làm xáo trộn các dự tính ban đầu của nhà nước liên quan đến việc thiết lập chế độ sở hữu và sử dụng đất đai mới. Sự ẩn, hiện vô chừng của quyền sử dụng đất tiềm năng đã làm ảnh hưởng đến chất lượng của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và khiến cho người làm luật không đủ dũng cảm để khẳng định, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng duy nhất, tuyệt đối về quyền sử dụng đất.    

Trong quá trình hoàn thiện hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, người làm luật đứng trước hai phương án và phải chọn một.

Hoặc, tận dụng các lợi thế của một quyền mà sự xác lập ban đầu có nguồn gốc từ ý chí của nhà nước để thừa nhận rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng tuyệt đối và không thể tranh cãi về quyền này. Muốn được vậy, thì phải loại trừ tận gốc các nguy cơ tranh chấp chứa đựng trong các quyền sử dụng đất tiềm năng bằng cách kiểm tra, thẩm định thật kỹ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa mọi sai sót trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất cho một người có quyền sử dụng đất tiềm năng. Một cách hợp lý, hệ thống đăng ký này phải đặt dưới thẩm quyền của toà án. Nếu để việc đăng ký tại cơ quan hành chính, thì điều đó có nghĩa, cơ quan hành chính sẽ có trách nhiệm đồng thời có quyền thẩm định và ra những kết luận mang tính phán quyết tối hậu về chất lượng pháp lý của các giao dịch hoặc các sự kiện đặt cơ sở cho việc xác lập quyền. Điều đó trái với các nguyên tắc phân chia quyền lực trong tổ chức bộ máy nhà nước.

Hoặc, chấp nhận tiếp tục “sống chung” với các nguy cơ xung đột pháp lý giữa tư nhân gắn liền với quyền sử dụng đất tiềm năng. Trong trường hợp này, có thể để hệ thống đăng ký tiếp tục thuộc quyền kiểm soát của cơ quan hành chính: cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả kiểm tra, thẩm định tích cực thu được theo khả năng; nếu có sai sót thì sửa. Tuy nhiên, ít nhất cũng có thể quy định chính thức rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập sự suy đoán về quyền cho người có tên trên giấy đó và người nào bác bỏ điều này thì phải chứng minh trong khuôn khổ một án kiện trước toà án. Một quy định như thế có tác dụng hạn chế những vụ kiện tiến hành tuỳ thích, chỉ nhằm mục đích phá rối cuộc sống của người khác.    

3.1.2. Quan hệ giữa đăng ký nhà và xác lập quyền sở hữu đối với nhà

Tính chất độc lập của việc xác lập quyền sở hữu nhà so với quyền sử dụng đất: Luật Việt Nam hiện hành không thiết lập mối quan hệ vật chính – vật phụ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (11). Bởi vậy, việc giải quyết vấn đề bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu nhà được thực hiện độc lập với vấn đề bằng chứng về quyền sử dụng đất.

Đăng ký tạo lợi thế trong việc suy đoán về quyền? Cũng như đối với quyền sử dụng đất, không một văn bản nào trong luật viết giải quyết, bằng các quy tắc rành mạch và dứt khoát, vấn đề mối quan hệ giữa xác lập quyền sở hữu nhà và đăng ký quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, so với việc đăng ký quyền sử dụng đất, việc đăng ký quyền sở hữu nhà có sức thuyết phục cao hơn đối với người dân trong việc chứng minh sự tồn tại của quyền. Có lẽ, đó là do khác với quyền sử dụng đất, việc xác lập và lưu thông quyền sở hữu nhà vốn thuộc các nhóm quan hệ tư nhân.            

Pháp luật dân sự thừa nhận, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; trong trường hợp mua bán tài sản thuộc loại đăng ký quyền sở hữu, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Bộ luật Dân sự (BLDS) Điều 439 khoản 2); hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 467 khoản 2) (12). Luật Hôn nhân và gia đình, khi giải quyết vấn đề thành phần cấu tạo của khối tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, đòi hỏi “trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng” (Điều 27 khoản 2). Đặc biệt, Khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở khẳng định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật.

Từ các quy định trên, có thể nhận thấy xu hướng của người làm luật sử dụng hệ thống đăng ký như một công cụ kiểm soát việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong lưu thông dân sự. Tất nhiên, chừng đó quy định chưa đủ để kết luận việc đăng ký có tác dụng chứng minh sự tồn tại tuyệt đối của quyền (13); song ít nhất, nếu người ta không tranh chấp về quyền với người chuyển nhượng, thì người nhận chuyển nhượng đã đăng ký được suy đoán là người có quyền. Hơn nữa, nếu có tranh chấp về quyền của người nhận chuyển nhượng, thì vấn đề mấu chốt sẽ là tính hợp pháp, hợp lệ của việc đăng ký cho người nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp các bằng chứng chống lại người có giấy chứng nhận tỏ ra có sức thuyết phục, thì trong logic của sự việc, bên cạnh việc chứng minh của người có giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký phải giải trình trước toà án về cơ sở pháp lý của việc đăng ký: người bị kiện không đơn độc trong vụ kiện. 

Mặt khác, khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở do hiệu lực của các giao dịch hoặc do thừa kế, luật lại dựa vào chính các giao dịch, sự kiện dẫn đến việc chuyển quyền đó, chứ không dựa vào hệ thống đăng ký (khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở). Với các quy định ấy, thì việc đăng ký có vẻ chỉ còn mang ý nghĩa đối kháng với người thứ ba như trong luật của Pháp, chứ không thực sự có liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt là trong các trường hợp xác lập do hiệu lực của giao dịch hoặc do thừa kế. Tuy nhiên, với quy định của khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở, có thể tin rằng, việc chuyển quyền sở hữu theo khoản 5 Điều 93 chỉ hàm nghĩa chuyển giao tư cách, danh nghĩa chủ sở hữu (14). Chính việc đăng ký mới giúp cho quyền sở hữu bao hàm các quyền năng thực tại của chủ sở hữu trong quan hệ với tất cả mọi người. Cũng cần nhắc lại rằng, tất cả những điều được rút ra đó, trong khung cảnh của luật thực định, được thừa nhận với điều kiện quyền sở hữu thực sự tồn tại.          

Nói chung, việc xây dựng mối quan hệ giữa đăng ký và xác lập, công nhận quyền sở hữu nhà, ngay cả trong trường hợp chất lượng của hệ thống đăng ký đạt đến mức hoàn hảo nhất, cũng chỉ nên dừng lại ở mức độ dùng việc đăng ký để suy đoán về quyền. Khác với đất, nhà có thể thay đổi cấu trúc vật chất; nếu thừa nhận giá trị tuyệt đối của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thì mọi thay đổi cấu trúc vật chất của nhà đều trở nên bất hợp pháp do không phù hợp với giấy chứng nhận đang lưu hành ở thời điểm việc thay đổi cấu trúc diễn ra. 

3.2. Quan hệ giữa đăng ký quyền và xác lập các quyền đối vật khác

Có hay không các quyền đối vật khác? Có vẻ như khái niệm quyền đối vật, quyền đối nhân không phải là một phần của học thuyết pháp lý chính thống ở Việt Nam. BLDS có khái niệm quyền tài sản, nhưng khái niệm ấy được dùng để đối trọng với khái niệm tài sản hữu hình (15) . Đôi lúc, luật ghi nhận quyền nào đó mà, trong luật của các nước, mang tính chất đối vật (được thực hiện trực tiếp trên một vật mà không cần sự hỗ trợ của người khác), nhưng rồi lại xây dựng quyền theo khuôn mẫu quan hệ nghĩa vụ giữa hai con người. Ví dụ điển hình là quyền về lối đi qua trong luật dân sự (16) .

Quyền đối với di sản thờ cúng là một quyền đặc biệt được thực hiện trực tiếp trên một loại tài sản đặc biệt, cũng mang đầy đủ tính chất quyền đối vật, nhưng cũng bị đối xử như loại quan hệ nghĩa vụ trong khung cảnh của luật thực định. Thậm chí, có những quyền đáng lý phải được xác lập theo logic của khoa học luật, nhưng do cách giải quyết vấn đề của người làm luật không đi theo logic mà cuối cùng quyền đã không thể ra đời; thay vào đó là một tập hợp rối rắm các quan hệ pháp lý. Ví dụ như quyền của chủ nợ nhận thế chấp đối với bất động sản (17) .

Trong luật của các nước, người thế chấp (nói chung, người xác lập biện pháp bảo đảm đối vật) không phải là người có trách nhiệm trả nợ do tư cách người thế chấp của mình. Nói rõ hơn, người thế chấp xác lập giao dịch thế chấp tài sản; do hiệu lực của giao dịch thế chấp mà tài sản ở trong tình trạng được thế chấp và chính tình trạng này, chứ không phải con người, là sự bảo đảm đối với việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tình trạng này gắn với tài sản chứ không phải với con người. Và cũng vì tình trạng bảo đảm gắn với tài sản chứ không phải với con người, mà biện pháp bảo đảm có tác dụng xác lập một quyền đối vật của chủ nợ đối với tài sản. Quyền đối vật ấy cho phép chủ nợ được quyền ưu tiên bán tài sản để thu tiền trừ nợ, bất kể tài sản đang thuộc về ai. Cũng vì việc thay đổi tư cách chủ sở hữu không làm ảnh hưởng đến quyền của chủ nợ nhận thế chấp, mà tài sản đang thế chấp vẫn được chuyển nhượng tự do.

Người soạn thảo các quy định về thế chấp không suy nghĩ theo logic đó. Cuối cùng, việc thế chấp trong luật Việt Nam hiện hành có tác dụng xác lập quan hệ giữa người thế chấp và người nhận thế chấp tương tự như quan hệ giữa người bị hạn chế năng lực hành vi và người đại diện của mình.   

Đăng ký gì và có ý nghĩa gì? Ngoài quyền sở hữu đối với một số tài sản và quyền sử dụng đất, hệ thống đăng ký hiện hành chỉ được tổ chức đối với giao dịch bảo đảm. Đăng ký giao dịch bảo đảm, đối tượng đăng ký có vẻ là giao dịch chứ không phải là quyền phát sinh từ giao dịch đó. Bản thân các quyền này, như đã biết, cũng rất mập mờ.

Về tác dụng, việc đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (khoản 3 Điều 323 BLDS). Thế nhưng, nội hàm của cụm từ “có giá trị đối với người thứ ba” lại không được làm rõ. Đáng lý ra, nếu coi việc đăng ký như một biện pháp thông tin, thì phải áp dụng nguyên tắc thứ nhất của hệ thống đăng ký để đối kháng theo đó “giao dịch được đăng ký coi như được mọi người nhận biết”. Việc đăng ký tự nó mang ý nghĩa công bố và tất cả những ai xác lập giao dịch có liên quan đến tài sản đều buộc phải biết sự hiện hữu của các quyền được đăng ký. Người nhận thế chấp sau có nghĩa vụ phải tự mình tìm hiểu về sự hiện hữu của các thế chấp trước đó đã được đăng ký, cũng như của các quyền đối vật khác; chủ sở hữu tài sản không có nghĩa vụ phải “báo cáo” về việc này. 

Cần lưu ý rằng, trong điều kiện có hệ thống đăng ký, thì khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, người chuyển nhượng cũng không có nghĩa vụ thông báo cho người nhận chuyển nhượng về tình trạng pháp lý của tài sản, hay đúng hơn, người chuyển nhượng đã thông báo đầy đủ thông qua hệ thống đăng ký. Chính người nhận chuyển nhượng phải tham khảo các thông tin tại cơ quan đăng ký bất động sản để biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản và, trên cơ sở đó, quyết định chấp nhận hay không chấp nhận xác lập giao dịch chuyển nhượng. 

Nói riêng trường hợp chuyển nhượng một tài sản được thế chấp. Người nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp không phải là người thế chấp mới, thậm chí không phải là người thế chấp thay thế. Đơn giản, người này nhận một tài sản ở trong tình trạng được dùng để bảo đảm một nghĩa vụ nào đó và do vậy, phải tôn trọng quyền của chủ nợ được bảo đảm bằng giá trị của tài sản đó.

Người nhận chuyển nhượng càng không phải là người bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: nếu đã bán tài sản được thế chấp mà vẫn chưa thu đủ số nợ phải trả, thì chủ nợ phải tìm những người có trách nhiệm trả nợ mà đòi tiếp chứ không được đòi nợ ở người nhận chuyển nhượng.

Luật hiện hành đi theo con đường hoàn toàn khác. Người thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho người nhận thế chấp sau về sự tồn tại của vụ thế chấp trước; tài sản thế chấp chỉ có thể được chuyển nhượng với sự đồng ý của người nhận thế chấp. Sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, thì số phận của giao dịch thế chấp cũng bị thả nổi: có thể do hiệu lực của việc chuyển nhượng mà biện pháp thế chấp bị huỷ; nhưng cũng có thể tài sản tiếp tục được thế chấp và người nhận chuyển nhượng phải chấp nhận tình trạng đó như là một trong những điều kiện của việc chuyển nhượng. Với tất cả những điều trên, việc đăng ký chỉ còn là một thủ tục quan liêu, chứ không có ý nghĩa gì, bởi việc thông tin, công bố đã được thực hiện theo các kênh giao tiếp thủ công cổ xưa mà con người đã quen.     

——————   

1. Hệ thống đăng ký quyền đối với tài sản là phát minh của người Hy Lạp và loại quyền đầu tiên được đăng ký không phải là quyền sở hữu mà là quyền của chủ nợ nhận thế chấp: Droit civil – Les biens. La publicité foncière, Cujas, Paris, 1998, số 650.

2. P. Malaurie và L.Aynès, sđd, số 1201. 

3. Tuy nhiên, luật của Pháp, áp dụng hệ thống đăng ký này, nói rằng nếu người thứ ba biết hoặc buộc phải biết giao dịch đã được xác lập, thì việc chuyển quyền sở hữu cũng có hiệu lực đối với họ, dù hợp đồng mua bán không được đăng ký. Xem P. Malaurie và L. Aynès, sđd, số 1221.

4. Trên thực tế, không có trường hợp nào mà việc dựng lại lịch sử của một bất động sản được thực hiện hoàn hảo. Đến lúc nào đó, người ta không còn biết đi đâu, làm gì, để chứng minh, do mọi chuyện đều chìm trong bóng tối của sự quên lãng. Bởi vậy, người ta nói rằng, bằng chứng tuyệt đối về quyền sở hữu trong hệ thống đăng ký để đối kháng là bằng chứng quái quỷ (probatio diabolica).     

5. Như ở Đức. Xem M. Fromont và A. Rieg, Introduction au droit allemand, T. III, Cujas, Paris, 1991, tr. 165 và kế tiếp. ở úc, hệ thống đăng ký Torrens, có tác dụng xác lập quyền, là một phần của bộ máy hành chính công, chứ không thuộc Toà án. Thế nhưng, đó là vì tất cả các đăng ký ban đầu đều có nguồn gốc từ việc nhà nước tiến hành phân phối hành chính đất đai vô chủ (nghĩa là thuộc sở hữu nhà nước) cho tư nhân để khai thác.

6. Sắc lệnh này được áp dụng trước hết tại các tỉnh thuộc Nam Kỳ và từ năm 1937 tại Hà Nội và Hải Phòng. Một sắc lệnh có cùng nội dung được ban hành ngày 29.3.1939, áp dụng trên toàn lãnh thổ Bắc Kỳ từ năm 1940.  

7. Theo nguyên tắc superficies solo cedit, nếu không có thoả thuận khác, thì các tài sản gắn liền với đất mặc nhiên thuộc sở hữu của người có quyền sở hữu đất. Luật của Pháp, Đức chấp nhận nguyên tắc này, trong khi luật của ý, Nhật thì không. Xem, cùng tác giả, Rapport général sur la propriété des sols, trong công trình nhiều tác giả của Hội Henri Capitant, La Propriété, L.G.D.J, Paris, 2006.             

8. Theo Nghị định số 181-2004-NĐ-CP ngày 29/10/2004 Điều 184, từ ngày 01/01/2007, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ duy nhất cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất do mình sử dụng. Về mặt lý thuyết, sau ngày đó, quyền sử dụng đất tiềm năng chỉ còn được thừa nhận trong khuôn khổ thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, chứ không thể được viện dẫn nữa trong giao lưu dân sự.  

9. Thế nhưng, điều đó không có nghĩa rằng, những lần đăng ký sau này cũng được coi là bằng chứng chính thức về quyền sử dụng đất của những người nhận chuyển giao quyền sử dụng đất: việc xác lập quyền sử dụng đất cho những người nhận chuyển nhượng sau này tuỳ thuộc vào chất lượng pháp lý của từng căn cứ xác lập.    

10. Đây là chỉ kết quả của các phân tích lý thuyết. Người Việt Nam có vẻ chưa quen với luật chơi truyền thống trong tranh tụng, được xây dựng dựa theo lẽ phải. Bởi vậy, khi là đương sự trong một vụ tranh chấp, người ta thường được yêu cầu chứng minh cùng một lúc và đan xen với việc chứng minh của bên kia.   

11. Theo BLDS Điều 236 khoản 3, khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là bất động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập, thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị tài sản của mình và bồi thường thiệt hại. Thế nhưng, có vẻ như trong trường hợp đặc thù này, việc thừa nhận quyền sở hữu đối với tài sản sáp nhập vào bất động sản cho người chủ sở hữu bất động sản không dựa vào logic của quan hệ vật chính – vật phụ mà chỉ dựa vào sự tiện lợi của giải pháp. 

Người soạn thảo luật dường như quên mất, không dự kiến tình huống một người dùng vật liệu của mình để xây nhà trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Nếu tình huống này được dự kiến, và nếu khi đó, người làm luật nói rằng người chủ đất có quyền giữ lại căn nhà đó cho mình, thì có thể nói, đối với người làm luật, quyền sử dụng đất là vật chính.  

12. Thực ra, không phải lúc nào luật Việt Nam cũng dựa vào việc đăng ký để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu một tài sản thuộc loại phải đăng ký. Theo BLDS Điều 636, thì kể từ thời điểm mở thừa kế, người thừa kế có các quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Điều này có nghĩa rằng, quyền sở hữu đối với tài sản của người có di sản được chuyển ngay lập tức cho người thừa kế ở thời điểm mở thừa kế, bất kể tài sản có hay không có đăng ký quyền sở hữu.   

13. Theo Điều 15 Luật Nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trên cơ sở xem xét một hồ sơ có các tài liệu chứng minh quyền sở hữu đối với nhà của người xin cấp giấy chứng nhận. Luật không quy định trách nhiệm của cơ quan chức năng thẩm định giá trị chứng minh của các tài liệu. Vả lại, người nào không thừa nhận quyền sở hữu của người có giấy chứng nhận vẫn có quyền kiện ra toà án để tranh chấp về quyền đó. Bởi vậy, có thể nói, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở của việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu với điều kiện các quyền và nghĩa vụ ấy tồn tại.  

Dẫu sao, Luật Nhà ở cũng quy định khá mạnh về mối quan hệ giữa đăng ký và quyền, Luật Đất đai không có quy định tương tự đối với quyền sử dụng đất.   

14. Thực ra, việc công chứng có tác dụng làm xác thực giao kết giữa các bên, chứ không đánh dấu thời điểm giao kết. Nói rõ hơn, giao dịch được công chứng sẽ có tính xác thực vào ngày nó được xác lập chứ không phải vào ngày được công chứng. Trong logic quan hệ đó giữa công chứng và giao dịch, đáng lý phải thừa nhận rằng việc chuyển quyền sở hữu được thực hiện vào ngày xác lập giao dịch, không phải vào ngày công chứng. 

15. Xem: cùng tác giả, Cần xây dựng lại khái niệm về quyền tài sản trong luật dân sự, Tạp chí NCLP, số tháng 3/2005. 

16. Trong khung cảnh của luật thực định, người ta có vẻ không hình dung được quyền về lối đi qua là một quyền đối vật và là quyền do một người thực hiện trực tiếp trên bất động sản của người khác. Bởi vậy mới có chuyện một chủ bất động sản ở Hà Nội không cho phép chủ bất động sản bị vây bọc mở lối đi qua trên bất động sản của mình, với lý do mình không có nghĩa vụ gì đối với việc bảo đảm cho người khác khai thác, sử dụng bất động sản của họ. Chính các cơ quan nhà nước, khi trả lời phỏng vấn của báo chí, cũng tỏ ra không hiểu tranh chấp này là gì và ai là người có thẩm quyền giải quyết. 

17. Luật bảo đảm nghĩa vụ hiện hành luôn nhầm lẫn người bảo đảm nghĩa vụ với người có nghĩa vụ. Thực ra, trong trường hợp bảo đảm đối vật, khái niệm người bảo đảm không tồn tại: chính tài sản được chỉ định là vật bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, còn giữa chủ sở hữu tài sản được chỉ định đó và chủ nợ có bảo đảm không có quan hệ bảo đảm. Bởi vậy, nếu người thế chấp đồng thời là người có nghĩa vụ được bảo đảm, thì trong trường hợp tài sản bảo đảm không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người này phải thực hiện phần còn lại với tư cách người có nghĩa vụ, chứ không phải với tư cách người bảo đảm nghĩa vụ; nếu người thế chấp không đồng thời là người có nghĩa vụ, thì trong trường hợp tài sản thế chấp không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người có nghĩa vụ phải thực hiện phần còn lại, người thế chấp không phải bận tâm đến việc đó. 

Nguồn: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP