QUYỀN TÀI SẢN

Vụ án dưới đây chỉ là một trong số hàng vạn tranh chấp về nhà đất ở Việt Nam. Năm 1995 ông Bùi Văn Thanh mua nhà đất của bà Nguyễn Thị Nương tại ấp 7, xã Thanh Hòa, Lộc Ninh, Bình Phước; việc mua bán được làm bằng giấy viết tay. Năm 1996, bà Nương được UBND huyện Lộc Linh cấp sổ đỏ cho lô đất kể trên. Dựa trên sổ đỏ đó, bà này khởi kiện, đòi ông Thanh phải trả lại nhà đất, với lí do việc mua bán đất là vô hiệu. Qua các cấp xét xử, TAND huyện Lộc Ninh (Bản án sơ thẩm số 40/DSST ngày 31/12/2002), TAND tỉnh Bình Phước (Bản án phúc thẩm số 38/DSPT ngày 15/04/2003) đều xác nhận việc mua bán nhà đất là có thực, song tuyên bố hợp đồng này vô hiệu, vì vào năm 1995 người bán chưa được cấp sổ đỏ nên chưa có quyền bán đất, sau khi bán hai bên lại không làm thủ tục đăng kí chuyển nhượng sổ đỏ. Tuyên hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, tòa buộc ông Thanh phải trả lại đất cho bà Nương; ngược lại, bà Nương có nghĩa vụ trả lại cho ông Thanh số tiền bán nhà đất đã nhận.

Vụ tranh chấp kể trên không phải cá biệt, mà ngược lại, là một hiện tượng phổ biến ở Việt Nam. Từ vụ tranh chấp kể trên có nhiều vấn đề pháp lí cơ bản dưới đây cần được thảo luận: (i) nhà đất đang chờ sổ đỏ có thể mua bán được hay không, (ii) hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực hay không, (iii) tòa án cần can thiệp như thế nào đối với những trường hợp tương tự.

Mua bán nhà đất đang chờ sổ đỏ

Pháp luật phải ghi nhận và bảo hộ quyền tài sản tư của người dân (gọi đó là quyền sử dụng đất hay quyền thuê đất), kể cả khi đất đó chưa được cấp sổ đỏ. Điều này dễ hiểu như một người vừa mua một chiếc xe máy từ cửa hàng mà chưa kịp đăng kí; xe chờ đăng kí cũng giống như nhà đất chờ cấp sổ đỏ. Nếu người ta có thể mua bán, tặng cho xe chưa đăng kí, thì nhà đất chờ cấp sổ đỏ cũng là một thứ tài sản không thể bị cấm lưu hành.

Thực ra sổ đỏ với đất, sổ hồng với nhà đều là sự ghi chép của nhà nước phục vụ minh bạch hóa quyền tài sản, chứ các ủy ban nhân dân không có cái quyền ban phát sở hữu, cũng như cái giấy khai sinh chỉ ghi nhận, chứ cái giấy đó không đẻ ra con người. Quyền tài sản, từ thủa hồng hoang cho tới nay, đều hình thành qua vài con đường, hoặc do cưỡng đoạt, hoặc do khẩn khai, tôn tạo, hoặc do thừa kế hay mua sắm mà có. Điều ấy cũng đúng với nhà đất, quyền tài sản đối với nhà đất đã được xác lập bởi nhiều phương cách khác nhau. Chước bạ thời xưa hay sổ đỏ thời nay chỉ là sự ghi chép, chứ không thể sinh ra quyền tài sản. Nếu xem xét như vậy, thì nhà đất chờ sổ đỏ tất phải là quyền tài sản của người dân và tất yếu phải được lưu hành.

Văn tự mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực không?

Tự thủa xa xưa, người nước ta vẫn mua bán nhà đất bằng văn tự viết tay. Các khế ước đoạn mãi thường rất ngắn gọn, theo một thể thức đơn giản, nhấn mạnh tới việc mua đứt bán đoạn, thế mới gọi là đoạn mãi. Đối với nhà đất đang chờ sổ đỏ, các bên chẳng còn cách nào khác là phải mua bán bằng giấy viết tay, bởi người bán mới hoàn tất kê khai, song chưa được cấp sổ đỏ, vì thế không thể công chứng hợp đồng và tiến hành đúng các thủ tục mà Bộ luật dân sự nước ta quy định.

Tuyên vô hiệu một hợp đồng nghĩa là can thiệp vào quyền tự do định đoạt tài sản, tự do khế ước của các bên; một sự can thiệp như vậy rất nên được cân nhắc cẩn trọng. Nếu nhà đất chờ sổ đỏ không phải là hàng cấm, người bán người mua không bị nhầm lẫn và bày tỏ ý chí của mình một cách tự nguyện, không bị đe dọa, cưỡng bức.. thì khế ước đã bước đầu được xác lập một cách có hiệu lực. Kể cả khi khế ước không được xác lập đúng thể thức, thì khế ước đó không mặc nhiên vô hiệu, người ta phải chiểu theo ý chí tự do khế ước mà hối thúc các bên hoàn tất những thể thức dở dang theo luật định.

Tòa án cần can thiệp ra sao?

Tôi rất hiểu nỗi phiền lòng của quan tòa nước ta, phải tuân thủ pháp luật chứ  chưa có quyền sáng tạo ra án lệ hay dựa vào học lí mà giải thích luật. Song tôn chỉ của tòa án trước hết là hướng tới công lí, chứ không hướng tới sự phục tùng kiểu như mệnh lệnh hành chính. Bởi vậy, tìm cách hợp lí nhất bảo vệ quyền dân sự chính đáng của người dân có lẽ là hướng can thiệp đáng hoan nghênh nhất trong thời buổi hiện nay.

Cũng giống như mua xe chưa đăng kí, từ cái xe đó, người ta thủ đắc luôn quyền đem giấy tờ ra để đăng kí chước bạ với cảnh sát giao thông. Thì cũng vậy, người mua nhà đất đang chờ sổ đỏ cũng phải có cái quyền nại ra cơ quan chước bạ để ghi tên mình vào sổ và được cấp sổ đỏ cho vật quyền có được do khế ước. Nếu sổ đỏ, vì lí do nào đó đã được cấp cho chủ cũ sau khi việc mua bán nhà đất diễn ra, thì chủ mới vẫn có cái quyền nại ra cơ quan công lực để hoàn tất nốt những thể thức đăng kí thay đổi chước bạ. Mọi lí thuyết về quyền tài sản đang hình thành hay sự phân tách giữa nghĩa vụ và thể thức nghe ra có vẻ cao siêu, nhưng áp dụng vào trường hợp thực tế rất mạch lạc: qua khế ước người ta đã mua được quyền tài sản, tòa án chỉ hối thúc các bên hoàn tất mọi thể thức để quyền tài sản đó được xác lập một cách trọn vẹn mà thôi.

Quả là cuộc cải cách ở Việt Nam chỉ có thể được đẩy xa hơn nữa, nếu người nước ta yêu mến sở hữu tư nhân và hết lòng bảo hộ cái giá trị giản đơn, song thiêng liêng đó. Nó giản đơn, vì một chút của riêng tư làm người ai chẳng muốn; nó thiêng liêng vì quyền tài sản tư là động lực ganh đua của mọi giống người, ơn sự ganh đua khốc liệt đó mà mọi nguồn tài nguyên khan hiếm của quốc gia được sử dụng có hiệu quả, xã hội được văn minh. Thay đổi cách nhìn nhận về sở hữu, gia tăng bảo hộ quyền tài sản tư nhân của người dân là một định hướng mà người nước ta nên quan tâm ./.

Nguồn: SGTT

XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.
Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện. Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi. Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan Nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước. Như vậy, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ những quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai.

14 quyền mang tính tư hữu của người sử dụng đất

Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng. Ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hằng năm, chủ nhân của quyền sử dụng đất có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư (xem bảng dưới đây).   

Tên quyền phái sinh từ QSDĐ	Mô tả
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ	Chứng minh tài sản
Được hưởng hoa lợi, phụ thiêm	Sử dụng đất, canh tác
Được bảo hộ khi QSDĐ bị vi phạm	Loại trừ người thứ ba
Khiếu nại, tố cáo khi QSDĐ bị vi phạm	Tố quyền
Chuyển đổi	Đổi QSDĐ, đổi đất
Chuyển nhượng	Bán QSDĐ, đổi chủ
Cho thuê	Khai thác QSDĐ
Cho thuê lại	Khai thác QSDĐ
Thừa kế	Như di sản thừa kế
Tặng cho	Tùy ý định đoạt quyền
Thế chấp	Bảo đảm vay vốn
Bảo lãnh (đệ đương)	Bảo đảm nghĩa vụ
Góp vốn bằng QSDĐ	Khai thác QSDĐ
Được bồi thường khi nhà nước thu hồi	Bù đắp tài sản

Bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất

Các quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng đất. Khác với đất ở, đất kinh doanh được Nhà nước công nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp của các nông hộ có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại cây trồng hằng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất rừng. Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền). Vì các lý do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. 
Cũng như vậy Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 
Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quyền của doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất đai khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với quyền sử dụng đất. 
Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất. Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Quyền tài sản đa tầng

Sau 4 lần sửa đổi luật đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ, cá nhân và tổ chức. Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện. Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức. Quyền tài sản đang hình thành ấy- sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người có quyền sử dụng đất ở thị trường công khai. 
Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu¹, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản (BĐS) với vô số tầng nấc khác nhau, bắt đầu từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua căn hộ qua các hợp đồng góp vốn. 

Hưởng dụng vì lợi tư ẩn sau sở hữu toàn dân

Điều mô tả ở trên không chỉ đúng với thị trường nhà đất, mà cũng đúng với quyền khai thác và hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác. Ẩn sau vỏ bọc sở hữu toàn dân, có thể nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ của cá nhân và doanh nghiệp đã hình thành từ các quyết định phân bổ tài nguyên của cơ quan Nhà nước. Khi các quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu không rõ ràng ấy xuất hiện, ngay lập tức xuất hiện nguy cơ của công được khai thác vì lợi tư. Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, khi mạnh dần lên các nhóm lợi ích này sẽ ảnh hưởng tới chính sách của chính quyền từ địa phương tới Trung ương.

Những quan sát mang tính dự báo này cho thấy, nhân dịp nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò của Nhà nước đối với các nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân, và nếu cần có thể thay quan niệm ấy bằng những chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ hơn về chủ nhân của tài sản. Trên thực tế, sở hữu toàn dân đang có nguy cơ trở thành một quan niệm trống rỗng. Ẩn sau sở hữu toàn dân, vô số các quyền tài sản tư hữu đã hình thành. Một chế độ sở hữu vụn nát như vậy làm tăng chi phí giao dịch và không xác định được trách nhiệm của chủ nhân thật sự đối với tài sản. Thành ra, nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu về đất đai. Trong đó sở hữu của các nông hộ, các công ty tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước hay các pháp nhân công quyền khác cần được đối xử bình đẳng như nhau. Tài sản của Nhà nước cũng nên được chia rạch ròi thành tài sản của chính quyền Trung ương và các chính quyền địa phương với tính cách là những pháp nhân công quyền độc lập. Ngược lại, nếu cải cách dè dặt hơn, chí ít cũng cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp. 
——————————-
1 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-13

Nguồn: TẠP CHÍ TIA SÁNG ĐIỆN TỬ