Công khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất

Thu hồi đất (THĐ) không chỉ là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước mà còn là giải pháp đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất (SDĐ) của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Trên thực tế, THĐ là hoạt động khó khăn, phức tạp và dễ phát sinh tham nhũng, tranh chấp, khiếu kiện, bởi hoạt động này trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau: Nhà nước, xã hội, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của người được hưởng lợi từ việc Nhà nước thu hồi đất… Trong nhiều trường hợp, người bị THĐ không đồng thuận với việc thu hồi và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Một trong những nguyên nhân của tình trạng này là do sự thiếu công khai, minh bạch trong quá trình thực hiện việc THĐ.

1. Sự công khai, minh bạch trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

a. Ưu điểm trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ (sau đây gọi là các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng - GPMB) nhìn dưới góc độ công khai, minh bạch cho thấy, lĩnh vực pháp luật này đang có những ưu điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, nội dung các quy định về bồi thường, GPMB đã thể hiện tương đối rõ nét tính cụ thể, rõ ràng, rành mạch:

- Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ 2003) quy định cụ thể những trường hợp Nhà nước THĐ do lỗi của người SDĐ gây ra hoặc những trường hợp THĐ vì lý do đương nhiên như đất giao sử dụng có thời hạn mà không được Nhà nước gia hạn khi hết thời hạn SDĐ; người SDĐ chết mà không có người thừa kế tiếp tục SDĐ… tại Điều 38 và những trường hợp THĐ vì lý do khách quan, đó là trường hợp Nhà nước THĐ vì mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế tại Điều 39. Trên cơ sở đó, Nhà nước thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC không giống nhau đối với các trường hợp THĐ: (i) trường hợp THĐ sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế thì người bị THĐ được Nhà nước bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi. Đối với trường hợp thu hồi đất ở (THĐƠ), người bị THĐ ngoài việc được Nhà nước bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi còn được hưởng chính sách TĐC. Trường hợp THĐ nông nghiệp của người trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không có đất để giao cho họ tiếp tục sản xuất, người bị THĐ nông nghiệp ngoài việc được bồi thường về đất và tài sản trên đất còn được Nhà nước hỗ trợ trong việc ổn định cuộc sống, đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp; (ii) trường hợp THĐ do lỗi của người SDĐ gây ra thì người bị THĐ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

- LĐĐ 2003 quy định cụ thể thời hạn thông báo cho người bị THĐ biết về quyết định THĐ nhằm tạo điều kiện để họ chủ động trong việc thu hoạch mùa màng, thu dọn đồ đạc, di chuyển chỗ ở để sớm bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư “trước khi THĐ, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước (CQNN) có thẩm quyền phải thông báo cho người bị THĐ biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, GPMB, TĐC” (khoản 2 Điều 39).

- LĐĐ 2003 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế và các trường hợp SDĐ vào mục đích sản xuất - kinh doanh, chủ dự án phải thỏa thuận với người SDĐ về việc nhận chuyển nhượng quyền SDĐ: “1. Nhà nước thực hiện việc THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ …; 2. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục THĐ” (Điều 40).

- LĐĐ 2003 quy định cụ thể chức năng quản lý quỹ đất thu hồi đã thực hiện bồi thường, GPMB nhưng chưa có dự án đầu tư; cụ thể: “1. Nhà nước quyết định THĐ và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc THĐ, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ được công bố mà chưa có dự án đầu tư” (Điều 41). Đối với đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lý. Việc quy định minh bạch vấn đề này góp phần vào việc tạo lập quỹ đất “sạch” nhằm đáp ứng nhu cầu SDĐ của các doanh nghiệp và nhà đầu tư.

- LĐĐ 2003 quy định cụ thể điều kiện được bồi thường khi Nhà nước THĐ tại khoản 1 Điều 42. Điều này góp phần làm giảm những tranh chấp, khiếu kiện không cần thiết xung quanh việc bồi thường khi Nhà nước THĐ.

- LĐĐ 2003 quy định rõ nguyên tắc: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi” (khoản 2 Điều 42). Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị THĐ đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất đai tăng lên từ việc chuyển mục đích SDĐ hoặc do sự đầu tư của Nhà nước mang lại.

- Pháp luật đất đai hiện hành quy định rõ ràng trách nhiệm của Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc lập và thực hiện các dự án TĐC trước khi THĐ để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị THĐƠ mà phải di chuyển chỗ ở. Khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ (khoản 3 Điều 42 LĐĐ 2003).

Thứ hai, các quy định hiện hành về bồi thường, GPMB được công bố rộng rãi cho mọi người dân biết thông qua những hình thức như: (i) công bố toàn văn nội dung LĐĐ 2003 trên các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, truyền hình; trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh v.v..; (ii) tổ chức các lớp tập huấn, tuyên truyền về LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; (iii) tổ chức các cuộc thi tìm hiểu LĐĐ 2003, phát tờ rơi tuyên truyền về nội dung những chế định cụ thể của LĐĐ 2003 v.v..; (iv) lồng ghép việc công bố các quy định về bồi thường, GPMB khi Nhà nước THĐ vào công tác tư vấn, trợ giúp pháp lý, công tác hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai, v.v.. đã tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tiếp cận, tra cứu, tìm hiểu.

Thứ ba, các quy định về bồi thường, GPMB của LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã dự liệu tương đối toàn diện các trường hợp phát sinh từ việc Nhà nước THĐ gây ra. Điều này thể hiện, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể các trường hợp bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất; những trường hợp không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất và các trường hợp THĐ không được bồi thường cũng như những quy định về TĐC, hỗ trợ ổn định cuộc sống và đào tạo chuyển đổi nghề cho người nông dân bị THĐ nông nghiệp không có đất để sản xuất, v.v..

b. Những hạn chế

 Bên cạnh những thành công về tính công khai, minh bạch trong các quy định hiện hành về bồi thường, GPMB, lĩnh vực pháp luật này vẫn bộc lộ một số hạn chế sau đây:

Thứ nhất, khoản 2 Điều 42 LĐĐ 2003 quy định thời điểm bồi thường cho người bị THĐ là thời điểm có quyết định THĐ. Trên thực tế, việc áp dụng quy định này đã bộc lộ một số điểm chưa hợp lý: một là, trong việc bồi thường, giải tỏa, đa số các khiếu nại của người dân đều liên quan đến giá đất, mà giá đất được bồi thường phải theo phương án do CQNN phê duyệt khi có quyết định THĐ, nhưng từ lúc có quyết định THĐ cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường là quá dài, có khi là ba năm hoặc năm năm. Khi đó, tại thời điểm nhận tiền bồi thường, giá đất đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định THĐ (do giá đất và cả chính sách bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tư kinh doanh hay cơ hội có nhà ở của người dân cũng bị mất…). Vì vậy, người bị THĐ luôn chịu thiệt thòi. Hai là, việc THĐ nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại) thì người bị THĐ chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất này rất thấp, chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty đầu tư, kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà để bán, mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Người bị THĐ có sự so sánh về sự chênh lệch giữa giá đất mình được bồi thường với giá đất mà các chủ đầu tư bán cho người mua nhà, cho rằng dường như mình bị “ăn cướp” đất và họ không được lợi gì từ việc bị THĐ, nên đã phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thực thi các dự án.

Thứ hai, Điều 40 LĐĐ 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục THĐ. Như vậy, theo pháp luật hiện hành, có hai cơ chế THĐ được thực thi: một là, cơ chế hành chính, Nhà nước thực hiện THĐ sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế đối với các dự án đầu tư lớn; hai là, cơ chế thỏa thuận (cơ chế thị trường) do nhà đầu tư tự thỏa thuận với người SDĐ để có được đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt. Thực tế cho thấy việc thực hiện song song hai cơ chế THĐ này đưa đến những tình huống rất khó giải quyết sau: (i) việc thực hiện cơ chế thỏa thuận gặp rất nhiều khó khăn do người SDĐ đưa ra những yêu cầu về giá bồi thường quá cao so với khả năng tài chính của chủ đầu tư. Kết quả là nhiều dự án không thể triển khai thực hiện do không thỏa thuận được giá bồi thường và người SDĐ không bàn giao đất cho chủ đầu tư. Để có thể tiếp cận được đất đai, chủ đầu tư có quyền đề nghị Nhà nước hỗ trợ trong việc THĐ hay không? Giải pháp xử lý tình huống này chưa được quy định cụ thể trong LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; (ii) đối với những mảnh đất liền kề nhau, có mảnh đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia…, người bị THĐ được bồi thường theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi mà thông thường giá đất này lại thấp hơn nhiều so với giá đất hình thành trên thị trường. Ngược lại, với mảnh đất liền kề, khi chủ đầu tư lấy đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh, người SDĐ được chủ đầu tư bồi thường theo giá đất thị trường, và giá trị bồi thường cao hơn nhiều so với các chủ SDĐ bị Nhà nước THĐ. Từ đó phát sinh sự so bì, khiếu kiện. 

Thứ ba, giá đất do Nhà nước xác định là căn cứ để tính bồi thường khi Nhà nước THĐ, nhưng khi triển khai lại không nhận được sự đồng thuận của người bị THĐ, do giá đất Nhà nước xác định thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường. Để khắc phục tình trạng này, Điều 56 LĐĐ 2003 đã quy định các nguyên tắc trong việc định giá đất của Nhà nước. Tiếp đó, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC (Nghị định số 69) quy định khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ, cho thuê đất… mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp (Điều 11). Tuy nhiên, việc xác định lại giá đất trong trường hợp này lại không hề đơn giản; bởi lẽ, quy định “… sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là một quy định có tính “định tính” mà không mang tính “định lượng”, trong khi đó việc xác định giá đất lại phải căn cứ vào việc định lượng rất cụ thể “sát giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” là bao nhiêu % thì mới thực hiện được và hiểu thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”. Đây là những vấn đề không hề đơn giản. Hơn nữa, giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường lại mang tính cá biệt và hàm chứa các yếu tố “ảo”. Nó phụ thuộc vào thị trường ở từng khu vực cụ thể và chịu ảnh hưởng của tâm lý, thị hiếu, sở thích v.v.. của từng nhóm dân cư khác nhau trong xã hội. Điều đáng nói là hiện nay, chưa có cơ quan, đơn vị pháp nhân nào khẳng định giá thị trường là bao nhiêu. Trên thực tế, để xác định được giá đất trong trường hợp này, UBND quận Thủ Đức (thành phố Hồ Chí Minh) đã thuê công ty tư vấn về giá đất xác định giá đất căn cứ theo giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường. Kết quả là doanh nghiệp muốn lấy đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phải nộp một khoản tiền SDĐ quá lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ, dẫn đến việc xác định giá đất để tính tiền SDĐ khi giao đất theo Nghị định 69 chưa nhận được sự đồng thuận của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS.

Thứ tư, khoản 3 Điều 42 LĐĐ 2003 quy định đối với trường hợp THĐ mà người SDĐ phải di chuyển chỗ ở thì trước khi THĐ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng khu TĐC, khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003 chưa có quy định hướng dẫn cụ thể thế nào là “có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện mà còn tạo ra những cách hiểu khác nhau giữa các địa phương khi xây dựng khu TĐC với chất lượng không giống nhau.

2. Thực trạng công khai, minh bạch trong thực thi các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng

a. Ưu điểm

Việc thực thi các quy định về bồi thường, GPMB dưới khía cạnh công khai, minh bạch trong thời gian qua cho thấy những ưu điểm nổi bật cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhận thức được ý nghĩa và tầm quan trọng của lĩnh vực pháp luật này đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Đảng và Nhà nước đã chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nâng cao nhận thức của người dân về LĐĐ 2003 nói chung và các quy định về bồi thường, GPMB nói riêng. Ở tất cả các địa phương đều thành lập Hội đồng phổ biến giáo dục pháp luật do người đứng đầu cơ quan hành chính các cấp làm Chủ tịch Hội đồng, ngành tư pháp đóng vai trò cơ quan thường trực. Hội đồng phổ biến giáo dục pháp luật đã chỉ đạo, điều phối các hoạt động tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật đất đai.

Thứ hai, trước khi thực hiện việc THĐ, bồi thường, GPMB, các địa phương đều triển khai công tác tuyên truyền, giáo dục, vận động nhân dân hiểu và chấp hành chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước về THĐ. Điều này đã góp phần nâng cao sự đồng thuận của người dân với quyết định THĐ của Nhà nước.   

Thứ ba, trong THĐ, các địa phương đều công khai phương án tổng thể về bồi thường, GPMB tại trụ sở UBND hoặc trên các phương tiện truyền thông để mọi người dân được biết. Hơn nữa, chính quyền cấp cơ sở còn tổ chức nhiều cuộc họp, đối thoại với người dân nhằm tạo điều kiện để họ được bàn bạc, góp ý về phương án bồi thường cũng như lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của người bị THĐ. Trên cơ sở đó, CQNN có thẩm quyền kịp thời điều chỉnh, sửa đổi phương án bồi thường, GPMB cho phù hợp.

Tính minh bạch còn được thể ở hiện ở việc đại diện của những người bị THĐ tham gia vào Hội đồng bồi thường, GPMB nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ khi Nhà nước THĐ. Ở hầu hết các địa phương, quy trình, thủ tục THĐ, bồi thường, GPMB được công bố công khai để mọi người dân biết và giám sát thực hiện.

Thứ tư, hầu hết mọi tranh chấp, khiếu kiện của người dân liên quan đến việc bồi thường, GPMB đều được các CQNN có thẩm quyền tiếp nhận, giải thích và xử lý kịp thời. Các nguyên tắc công khai, minh bạch, bình đẳng, dân chủ và đúng pháp luật được các CQNN có thẩm quyền tuân thủ nên đã tạo ra sự đồng thuận tương đối cao của người dân.

Thứ năm, bên cạnh việc giải quyết bồi thường cho người bị THĐ, các địa phương còn chú trọng thực hiện những chính sách hỗ trợ, TĐC cho người bị THĐƠ, người bị mất đất sản xuất nhằm giúp họ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất. Hơn nữa, thông qua việc thi hành pháp luật về bồi thường, GPMB, các cơ quan thực thi đã phát hiện và kiến nghị Nhà nước kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định bất hợp lý, mâu thuẫn, chồng chéo nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của lĩnh vực pháp luật này.

b. Những hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt được, quá trình thực thi pháp luật về bồi thường, GPMB xem xét dưới khía cạnh công khai, minh bạch vẫn bộc lộ một số hạn chế cơ bản sau:

Thứ nhất, một số địa phương vẫn chưa thực hiện đúng quy định của LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành về bồi thường, GPMB khi Nhà nước THĐ trong việc xây dựng khu TĐC trước khi THĐƠ. Nói cách khác, vẫn còn tồn tại tình trạng UBND cấp tỉnh ra quyết định THĐƠ trong khi chưa thực hiện việc xây dựng khu TĐC. Điều này gây khó khăn về đời sống cho người dân bị THĐƠ. Hơn nữa, trên thực tế chất lượng của các khu nhà ở TĐC còn kém và bị xuống cấp nghiêm trọng, chưa bảo đảm nguyên tắc “nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” mà LĐĐ 2003 đã quy định. Thực trạng các khu TĐC ở Dịch Vọng - Cầu Giấy, khu TĐC Đền Lừ - quận Hai Bà Trưng (Hà Nội), v.v..  là những ví dụ điển hình.

Thứ hai, việc xác định giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐƠ một số địa phương không hợp lý. Giá đất được xác định trong các trường hợp cụ thể thường chỉ bằng 80% khung giá đất do Nhà nước quy định. Điều này làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ không được bảo đảm, dẫn đến sự không đồng thuận và phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Ví dụ, việc THĐ của các hộ dân ở khu vực quy hoạch giải tỏa đường vành đai 3 quận Thanh Xuân để xây dựng đường Khuất Duy Tiến đã bị kéo dài trong nhiều năm mà nguyên nhân chủ yếu do người dân chưa đồng thuận với phương án bồi thường của UBND thành phố Hà Nội. Phải sau nhiều năm giải quyết rốt ráo với nhiều lần điều chỉnh, bổ sung giá bồi thường của UBND thành phố Hà Nội, việc GPMB ở đây mới được giải quyết dứt điểm.

Thứ ba, trong một số trường hợp THĐ nông nghiệp, Hội đồng bồi thường GPMB dường như mới chỉ thực hiện việc bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi mà dường như chưa chú trọng đến việc hỗ trợ, đào tạo, chuyển đổi nghề cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, bị mất đất sản xuất. Điều này khiến sự đồng thuận của người dân đối với việc Nhà nước THĐ không cao. Trường hợp THĐ nông nghiệp ở thị trấn Hồ (huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh) để triển khai dự án xây dựng khu đô thị là một ví dụ. Do chưa nhất trí với phương án bồi thường, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, những hộ bị THĐƠ đây vẫn dây dưa trong việc bàn giao mặt bằng; tranh chấp, khiếu kiện xung quanh vấn đề này kéo dài. 

Thứ tư, công tác bồi thường, GPMB chưa giải quyết hiệu quả sự chênh lệch về địa tô được tạo ra từ đất đai do sự chuyển đổi mục đích SDĐ hoặc không do đầu tư của người SDĐ mang lại. Điều này vi phạm nguyên tắc công bằng xã hội, gây ra những bất bình trong nội bộ nhân dân giữa người bị THĐ phải di chuyển chỗ ở với người không bị THĐ hoặc giữa người bị THĐ với doanh nghiệp được hưởng lợi từ việc THĐ. Trường hợp THĐ để xây dựng đường Kim Liên - Ô Chợ Dừa, Hà Nội là một ví dụ tiêu biểu. Trong khi Nhà nước đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ thông qua việc vay vốn ODA của Chính phủ Nhật Bản vào công tác bồi thường, GPMB và xây dựng con đường này, hàng trăm hộ dân bị mất nơi ở do bàn giao mặt bằng xây dựng đường phải di chuyển chỗ ở và TĐC tại các khu chung cư, thì ngược lại, hàng trăm hộ gia đình có nhà ở trong ngõ nay trở thành nhà mặt đường. Giá trị bất động sản của họ tăng lên hàng trăm lần, hàng tháng họ còn thu lợi hàng chục triệu đồng qua việc cho thuê nhà. Lợi thế sinh lời từ mảnh đất của họ được tạo ra từ sự đầu tư của Nhà nước, xã hội, nhưng họ lại không phải đóng một khoản tiền nào từ nguồn lợi thu được này vào ngân sách nhà nước. Đây quả là một điều hết sức phi lý.

Thứ năm, vẫn tồn tại một số trường hợp THĐ không công khai, minh bạch. Điều này thể hiện: (i) CQNN có thẩm quyền THĐ không thông báo cho người bị THĐ biết lý do thu hồi, phương án tổng thể về bồi thường, GPMB, thời gian, kế hoạch di chuyển; (ii) người bị THĐ không được bàn bạc, trao đổi về phương án bồi thường, GPMB; (iii) các khiếu nại, thắc mắc của người bị THĐ không được CQNN có thẩm quyền giải quyết thỏa đáng, kịp thời; (iv) quá trình thực hiện bồi thường, GPMB còn vi phạm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, đúng pháp luật và còn tồn tại tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực, cảm tính chủ quan hoặc định kiến ở một bộ phận cán bộ thực thi nhiệm vụ giải quyết bồi thường, v.v.. 

3. Một số giải pháp nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Để nâng cao tính công khai, minh bạch trong nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước THĐ, chúng tôi cho rằng, một số quy định hiện hành cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng sau:

Thứ nhất, bổ sung yếu tố công khai trong nguyên tắc THĐ; theo đó: “Việc THĐ chỉ được thực hiện sau khi quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ đã được CQNN có thẩm quyền xét duyệt và công khai”; 

Thứ hai, theo LĐĐ 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Nhà nước chỉ thực hiện việc THĐ sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế có tầm quan trọng đặc biệt đối với đất nước, còn đối với các dự án phát triển kinh tế khác thì cho phép nhà đầu tư thỏa thuận việc bồi thường với người SDĐ. Tuy nhiên, trên thực tế, việc nhà đầu tư thỏa thuận bồi thường với người SDĐ thường là rất khó thực hiện do những đòi hỏi về giá bồi thường quá cao so với khả năng tài chính của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc bồi thường theo giá thỏa thuận sẽ tạo ra sự “so bì” về giá bồi thường giữa trường hợp người bị Nhà nước THĐ với trường hợp doanh nghiệp tự thỏa thuận giá bồi thường với người SDĐ. Điều này tác động làm cho người bị Nhà nước THĐ chậm bàn giao đất để triển khai dự án. Để khắc phục tình trạng này, cần sửa đổi cơ chế THĐ theo hướng quy định Nhà nước THĐ và giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất thực hiện. Việc này sẽ có các lợi ích như: khi Nhà nước thực hiện THĐ, sẽ chuyển toàn bộ địa tô chênh lệch của đất đai vào ngân sách nhà nước thay vì khoản lợi nhuận địa tô này rơi vào tay các nhà đầu tư nếu để họ thỏa thuận bồi thường với người SDĐ như quy định hiện nay; việc giao cho Nhà nước THĐ tức là Nhà nước đảm nhiệm việc chuẩn bị, cung cấp nguồn “đất sạch” cho nhu cầu của các doanh nghiệp. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận được với đất đai, không để doanh nghiệp “đối đầu” với người dân trong việc bồi thường, GPMB vốn rất khó khăn, phức tạp trên thực tế.

Thứ ba, cần xã hội hóa việc bồi thường, GPMB thông qua việc xác lập cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc ra đời và hoạt động của các doanh nghiệp làm dịch vụ bồi thường, GPMB. Sự ra đời loại hình doanh nghiệp này không chỉ góp phần giảm áp lực cho các cơ quan công quyền trong việc thực hiện bồi thường, GPMB mà còn đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác này.

Thứ tư, cần sửa đổi quy định về thời điểm bồi thường cho phù hợp hơn, cụ thể:

- Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường trên thực tế.

- Đối với trường hợp THĐ nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi, cần quy định một tỷ lệ hỗ trợ để thưởng khuyến khích đối với những người bị THĐ chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp. Ví dụ, người bị THĐ nông nghiệp được bồi thường theo giá đất nông nghiệp 200.000 đồng/m2. Sau đó, đất này được giao cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thương mại và được bán 10 triệu đồng/m2. Khoản thưởng cho người bị THĐ nghiêm chỉnh chấp hành việc bàn giao mặt bằng được trích từ sự chênh lệch giữa 2 loại giá đất này là 9,8 triệu đồng/m2. Có như vậy mới tạo thêm nhiều sự đồng thuận và giảm các khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất.

- Bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết về điều kiện phát triển “bằng hoặc tốt hơn ở nơi cũ” của khu TĐC mới tại khoản 3 Điều 42 LĐĐ 2003.

Thứ năm, bên cạnh các quy định giải quyết vấn đề công ăn việc làm bảo đảm đời sống của người nông dân bị mất đất sản xuất, cần bổ sung quy định về việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải quyết việc làm cho người nông dân bị mất đất nông nghiệp. Một phần kinh phí để thành lập các quỹ này do các doanh nghiêp được hưởng lợi từ việc THĐ của người nông dân đóng góp.

Nguồn: Tạp chí nghiên cứu lập pháp