Tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: Còn nhiều lỗ hổng

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN - có hiệu lực từ 1-1-2009), thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) sẽ phải nộp thuế. Cách tính thuế chuyển nhượng BĐS được các chuyên gia đánh giá là có nhiều tiến bộ so với quy định cũ. Tuy nhiên, nhiều địa phương tỏ ra lúng túng khi tính thuế TNCN từ hoạt động này. Với thực trạng hệ thống đăng ký đất đai ở nước ta chưa kiểm soát được một người có bao nhiêu BĐS, việc thu đúng, thu đủ khoản thuế này vẫn còn nhiều lỗ hổng.

Có quy định, vẫn khó thực hiện

Luật Thuế TNCN quy định, người có từ hai BĐS trở lên khi bán sẽ phải nộp thuế TNCN. Điều này đồng nghĩa với việc khi một người bán BĐS duy nhất sẽ được miễn thuế. Như vậy, luật đã quy định cụ thể đối tượng chịu thuế và miễn thuế khi chuyển nhượng BĐS. Song tại Hội nghị triển khai Nghị quyết 30 của Chính phủ do Tổng cục Thuế tổ chức mới đây tại Hà Nội, nhiều cục thuế địa phương phản ánh, việc thu khoản thuế này đang vướng mắc. Nguyên nhân là do ngành thuế còn lúng túng trong việc xác định đâu là BĐS duy nhất của người chuyển nhượng.

Đại diện Cục Thuế tỉnh Thái Bình cho biết, cơ quan thuế địa phương đang gặp nhiều khó khăn khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Nguyên nhân là do việc xác định cá nhân nào đó bán BĐS có phải là BĐS duy nhất hay không lại không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế. Trong khi đây là điều kiện quan trọng để xác định một hợp đồng chuyển nhượng BĐS nào đó có phải nộp thuế TNCN hay không?
Thực tế cũng cho thấy, nhiều hợp đồng mua, bán nhà đất hiện vẫn tồn tại theo hình thức viết tay giữa các cá nhân, nên không đủ căn cứ pháp lý để tính thuế. Bởi theo quy định, việc xác định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS chỉ xảy ra khi hoạt động chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước chứng thực. Điều này khiến các cơ quan chức năng ở địa phương, nơi cá nhân mua bán BĐS cư trú, khó xác định người chuyển nhượng hiện có bao nhiêu BĐS và đâu là BĐS duy nhất.

Theo ông Nguyễn Huy Trường, Trưởng ban Quản lý thuế TNCN (Tổng cục Thuế), khó khăn hiện nay xuất phát từ việc hệ thống đăng ký đất đai của chúng ta chưa kiểm soát được một người hiện có bao nhiêu BĐS. Vì vậy, cơ quan thuế chưa xác định được những trường hợp có hai BĐS trở lên có chuyển nhượng nhà đất mà trốn thuế. Một khó khăn nữa là nếu một người có nhiều BĐS ở các địa phương khác nhau, việc kê khai trốn thuế hoàn toàn có thể xảy ra.
Được chọn cách nộp thuế có lợi nhất?

Bên cạnh những vướng mắc từ phía cơ quan thuế, nhiều người dân cũng băn khoăn trước việc tính thuế thu nhập khi chuyển nhượng BĐS. Ông Nguyễn Trường Sinh, một người dân ở quận Hoàng Mai cho biết: "Cách đây 10 năm, tôi mua một mảnh đất trị giá 120 triệu đồng. Đến nay, theo giá thị trường, mảnh đất đó có giá trị hơn 1 tỷ đồng. Khi tôi bán mảnh đất này, nếu tính thuế thu nhập từ BĐS bằng cách lấy giá bán trừ đi giá mua, sau đó tính thuế phần chênh lệch, thì người nộp thuế quá thiệt thòi...".
Về vấn đề này, ông Nguyễn Huy Trường cho biết, Luật Thuế TNCN đã đặt ra 2 lựa chọn với người nộp thuế chuyển nhượng BĐS. Cụ thể, họ có thể chọn cách nộp 25% tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng (chênh lệch giá giữa mua và bán) hoặc nộp 2%/tổng giá trị chuyển nhượng BĐS ghi trên hợp đồng. Trong hai phương án này, người nộp thuế có thể chọn cách nộp thuế có lợi nhất cho mình. Việc áp thuế chuyển nhượng BĐS mức 25% được thực hiện với trường hợp cơ quan thuế xác định được thu nhập chịu thuế. Còn mức 2% sẽ áp dụng cho trường hợp không thể xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế. Trong trường hợp hai bên mua - bán cố tình khai mức giá bán thấp hơn thực tế, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng để tính mức thuế thu nhập phải nộp.
Trả lời vướng mắc của người dân về việc khi có một miếng đất duy nhất mà bán đi một nửa, có phải đóng thuế TNCN hay không, ông Nguyễn Duy Minh, Phó ban Quản lý thuế TNCN (Tổng cục Thuế) khẳng định, trường hợp này vẫn phải nộp thuế. Vì nguyên tắc BĐS duy nhất được hiểu là người có quyền sở hữu nhà, đất khi bán đi sẽ không còn chỗ nào để ở. Theo ông, mặc dù còn nhiều khó khăn trong việc xác định thuế chuyển nhượng BĐS; song theo Luật Quản lý thuế, nếu phát hiện trường hợp trốn thuế, khai gian thuế, cá nhân đó sẽ bị truy thu, nộp phạt; thậm chí, vi phạm nặng thì sẽ bị truy tố hình sự.