“Lấy tiền đâu trả nợ bất động sản?”

Đây là câu hỏi mà các chuyên gia đặt ra trong Hội thảo "Chính sách tài chính cho thị trường bất động sản" vừa diễn ra tại Hà Nội.

3 kịch bản cho thị trường bất động sản

Một ví dụ được đưa ra để phân tích, rằng nếu tính bình quân lãi suất trên thị trường là 20%/năm và một dự án tiến hành khoảng 5 năm thì giả định, doanh nghiệp bất động sản có 20% vốn và phải đi vay 80% còn lại, trả lãi suất trong 5 năm, chi phí lãi tính vào giá thành, sản phẩm sẽ phải trả thêm một khoản chi phí rất lớn.

Nếu trong năm 2011, thị trường vẫn giữ tình trạng như 5 tháng đầu năm thì ngoài việc một số dự án sẽ không triển khai, một số nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí phá sản nhưng vẫn phải trả khoản lãi suất cho ngân hàng, ước chừng 228.000 tỷ đồng, cùng với một khoản tiền lớn gấp đôi cho các khoản vay thế chấp. “Lấy tiền đâu để trả”? – Tiến sĩ Trần Kim Chung – Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương – nói.

Theo ông Trần Kim Chung, trong ngắn hạn, từ tháng 6/2011 - 1/2012, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có ba kịch bản.  Kịch bản thứ nhất, giả định tất cả không có gì thay đổi về chính sách, tình hình kinh tế trong nước và thế giới không có biến động thì thị trường bất động sản sẽ suy yếu dần và không có cơ hội phục hồi do không có nguồn vốn bổ sung trong khi lãi vay ngân hàng quá lớn.

Kịch bản thứ hai được coi là xấu nhất nếu chính sách không thay đổi, cụ thế là chính sách tiền tệ thắt chặt, tiếp tục cắt giảm đầu tư công; lạm phát tiếp tục ở mức cao (trên 15%, thậm chí xấp xỉ 20%) thì thị trường bất động sản sẽ lâm vào tình trạng đóng băng, các dự án sẽ đình trệ, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình trạng khó khăn toàn diện. Khi đó sẽ xảy ra tình trạng nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải thanh lý các dự án đầu tư (dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng), thậm chí tình trạng phá sản có thể xảy ra đối với những dự án, những doanh nghiệp, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán.

Kịch bản cuối cùng – kịch bản tươi sáng - nếu giả sử chính sách tiền tệ được nới lỏng từ sau tháng 7/2011 và văn bản pháp quy về thị trường thế chấp thứ cấp được ban hành, đồng thời, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi bổ sung Luật Chứng khoán với những nội dung về quỹ đầu tư bất động sản được ra đời; văn bản pháp lý về quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản được ban hành. Khi đó, thị trường bất động sản có thể có những xung lực mới, tuy không bùng phát nhưng có thể đi lên vào cuối năm 2011.

4 giải pháp “cứu” thị trường

Làm sao để có thể cải thiện nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản – câu hỏi này đã làm trăn trở cả những nhà quản lý và nhà đầu tư. Nhiều quan điểm đã được đưa ra, tựu trung lại ở 4 giải pháp chính. Một là, cần xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài chính, tiền tệ. Khi đã tiến hành các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường.

Việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước ngoài vào Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản cần được nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa có những văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu quan cần có những động thái cho phép tiến hành thí điểm.

Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang  đề xuất cũng cần nhanh chóng được triển khai. Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối tượng xã hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất động sản.

Giải pháp quan trọng khác là khai thông các nguồn vốn trong dân, mà một trong những nguồn vốn có thể dễ huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền kinh doanh vàng miếng. Cần có ngay những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang thị trường bất động sản, bởi đây sẽ là một nguồn tài chính thay thế đáng kể mà thị trường  đang rất cần.

Một giải pháp khác là tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.

Rõ ràng, giai đoạn này đang là một thử thách lớn đối với thị trường bất động sản Việt Nam và sự thăng trầm của nó vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào hệ thống ngân hàng cùng chính sách tiền tệ.

(Theo Báo pháp luật Việt Nam)