Mất nhà vì... thiếu hiểu biểt

Nhiều gia đình rơi vào cảnh mất tài sản do không kiểm soát được việc làm của người đã ủy quyền.

Giao gia sản cho người… được ủy quyền

Ngày 11/2/2010, tại Văn phòng Công chứng Hồ Gươm, vợ chồng ông Ngô Văn Xuân và bà Trần Thị Tơ, chủ sử dụng 300m2 đất ở tại xã Phù Lỗ, huyện Sóc Sơn, Hà Nội ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Lý được quản lý, sử dụng và định đoạt diện tích đất ở mà họ đang sử dụng. Bản hợp đồng ủy quyền có công chứng đã biến vợ chồng ông Xuân thành người “coi nhà hộ” cho bà Lý vì với văn bản ủy quyền này, bà Lý có thể nhượng bán, cầm cố, thế chấp cho bất kỳ ai mà không cần hỏi ý kiến vợ chồng ông Xuân.

Ảnh minh họa

Điều này đã trở thành sự thật khi cùng ngày, tại cùng Văn phòng Công chứng Hồ Gươm, bà Lý đã đại diện cho ông Xuân, bà Tơ chuyển nhượng 300m2 đất ở cho ông Đỗ Văn Hiếu với giá 800 triệu đồng. Số tiền này được người mua trả hết cho bà Lý ngay tại Văn phòng Công chứng.

Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Hiếu làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại UBND huyện Sóc Sơn. Lúc này, vợ chồng ông Xuân lại cho rằng họ không bán nhà bán đất và không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ ủy quyền cho bà Lý để nhờ vay ngân hàng 100 triệu đồng.

Ông Xuân đã gửi đơn đến UBND huyện Sóc Sơn, không đồng ý để ông Hiếu thực hiện việc sang tên, chuyển quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng theo hợp đồng. Ông Xuân cho rằng, vợ chồng ông bị bà Lý “lừa” nên không thể thực hiện hợp đồng này được, đồng thời tố cáo bà Lý đến Công an huyện Đông Anh.

Không thể “phủi tay”…

Trong lúc Cơ quan điều tra chưa tìm thấy chứng cứ phạm tội nào của bà Lý, thì người bỏ tiền ra mua đất – ông Hiếu - đã yêu cầu vợ chồng ông Xuân phải bàn giao tài sản theo hợp đồng chuyển nhượng. Ông Hiếu cũng yêu cầu UBND xã Phù Lỗ hòa giải theo luật định để chuẩn bị cho việc khởi kiện ra Tòa.

Tại phiên hòa giải, ông Hiếu yêu cầu vợ chồng ông Xuân bàn giao đất, nếu không thì trả lại tiền mà người “được ủy quyền” bán nhà đất đã nhận theo hợp đồng chuyển nhượng cùng lãi suất hơn một năm qua. Giải pháp này cũng không được ông Xuân đồng ý vì ông cho rằng mình bị lừa nên không trả đất cũng không trả tiền. Như vậy, đến thời điểm này “bị hại” thực sự lại là… ông Hiếu.

Nhưng với các bản hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng được lập tại Văn phòng Công chứng, ông Xuân khó có thể chối bỏ được trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của bên bán theo quy định của pháp luật. Theo ý kiến của nhiều luật sư, nếu bên mua yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì có thể ông Xuân và vợ sẽ bị cưỡng chế giao nhà đất nếu tòa án phán xét vụ kiện này.

Trong thời gian vừa qua, nhiều trường hợp “ủy quyền bán nhà” đã xảy ra và trường hợp này không phải là cá biệt. Người bán “bất đắc dĩ” dù phủ nhận việc mua bán thông qua người ủy quyền, nhưng với những cam kết ủy quyền chắc chắn về pháp lý, họ đã phải “theo lao” thực hiện nghĩa vụ đối với những giao dịch mà họ hoàn toàn không muốn, thậm chí không biết.

Nhiều người tố là bị lừa vì đã ủy quyền cho người khác định đoạt cả gia sản. Cứu cánh của những người đã chót đẩy mình vào rủi ro như thế nào, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Minh Hải về vấn đề này:

Thưa Luật sư, trách nhiệm của người ủy quyền đối với các hợp đồng do người “được ủy quyền” thực hiện như thế nào?

- Theo quy định của Bộ luật Dân sự, người ủy quyền phải chịu trách nhiệm đối với toàn bộ các nghĩa vụ mà người được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền. Khi xem xét đến hành vi của người được ủy quyền có hợp pháp và phát sinh nghĩa vụ thì phải xem hành vi đó có nằm trong phạm vi ủy quyền hay không.

Với vụ việc cụ thể nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người được ủy quyền nếu được thể hiện trong hợp đồng, giấy ủy quyền thì người ủy quyền phải thực hiện nghĩa vụ của bên bán, mặc dù họ không trực tiếp ký hợp đồng mà do người đại diện (người được ủy quyền ký).

Nhưng người ủy quyền cho rằng họ bị “lừa đảo” nên không đồng ý thực hiện nghĩa vụ của bên bán. Theo quy định của pháp luật, vấn đề này phải giải quyết như thế nào, thưa ông?

- Rất khó để xác định được là người ủy quyền có bị “lừa đảo” hay không. Vì trước mặt công chứng viên, khi ủy quyền họ đã ký xác nhận là họ không bị lừa dối hay cưỡng ép. Vì thế, dù có nói là bị “lừa đảo” thì cũng không thuyết phục được các cơ quan có thẩm quyền tin và không có cơ sở để tin là họ bị lừa đảo, cho dù thực tế có dấu hiệu của việc gian dối từ phía người nhận ủy quyền. Đó là hiện tượng “tình gian nhưng lý ngay” đang xảy ra do một số người am hiểu pháp luật đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người khác để trục lợi.

Vì thế, trong nhiều vụ việc như thế này, các cơ quan có thẩm quyền cũng không thể quy kết người nhận ủy quyền đã có hành vi phạm tội mà chỉ làm phát sinh các tranh chấp dân sự liên quan đến việc ủy quyền.

Trong những vụ việc như trên, cần giải quyết như thế nào mới hợp lý, thưa ông?

- Người có tài sản đã đẩy mình vào các tranh chấp dân sự với người mà họ đã ủy quyền và người nhận chuyển nhượng tài sản từ người được ủy quyền. Do đó, cần phải giải quyết một cách khéo léo để tránh gây thiệt hại nhiều nhất đối với họ.

Đối với người mua, họ mua ngay tình và đúng pháp luật. Dù người ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là người được ủy quyền nhưng chủ tài sản đã ủy quyền vẫn phải thực hiện hợp đồng. Nếu không thực hiện hợp đồng thì tòa án buộc họ phải thực hiện. Nếu hủy hợp đồng thì phải bồi thường với mức cũng gần bằng giá trị tài sản chuyển nhượng. Do đó, việc thương lượng để tránh gây thiệt hại là cần thiết.

Xin cảm ơn ông!

(Theo Báo pháp luật Việt Nam)